L’ACQUEREUR prendra l’immeuble, sous réserves des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le VENDEUR, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier (charabia notarial)

Le vendeur ne peut se prévaloir de la clause excluant la garantie des vices cachés puisqu’il a admis avoir participé aux travaux d’aménagement des combles

Selon acte sous seing privé en date du 19 janvier 2011 rédigé par la SARL Les 3 B exerçant sous l’enseigne L’Adresse – Agence Angevine, agent immobilier titulaire d’un mandat de vente sans exclusivité en date du 16 décembre 2010, et acte authentique reçu le 13 avril 2011, M. Olivier E., monteur plaquiste, et son épouse Mme Monica C. ont vendu à M. Gilles B. et à Mme Karine R. une maison d’habitation avec jardin située 6 square Charles L. à Angers, comprenant salon-séjour, cuisine meublée, deux chambres, salle de douche et WC au rez-de-chaussée, deux chambres et WC à l’étage et un garage et formant le lot n°26 du lotissement « Les Acacias », ce au prix net vendeur de 175.000 EUR.

Il est précisé dans l’acte authentique que « L‘ACQUEREUR prendra l’immeuble, sous réserves des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le VENDEUR, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés » et que « Le VENDEUR déclare […] – Que l’immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans. – Qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai ».

Y ont été annexés le permis de construire accordé le 27 juin 1989 aux vendeurs pour la construction d’une maison en rez-de-chaussée et celui obtenu le 7 septembre 2000 pour l’aménagement des combles, ainsi que les certificats de conformité correspondants délivrés les 27 avril 1992 et 21 décembre 2000.

Les acquéreurs, qui ont dès leur prise de possession supprimé les cloisons séparant le salon du séjour et de la cuisine afin d’en faire une seule pièce, ont constaté un affaissement du plancher des combles et l’expert mandaté par leur assureur multirisque habitation auquel ils ont déclaré le sinistre le 1er septembre 2011 a, dans son rapport déposé le 24 octobre 2011, évoqué un confortement insuffisant des ouvrages de charpente lors de l’aménagement des combles et conseillé de faire procéder à un étaiement du plancher.

Sur la base d’un constat d’huissier dressé le 10 avril 2012, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs en référé expertise et ont obtenu le 18 avril 2013 la désignation en qualité d’expert de M. Philippe G. dont les opérations ont été déclarées communes à l’agent immobilier le 9 décembre 2013.

Dans son rapport clos le 4 juillet 2014, l’expert judiciaire a fait état d’un affaissement généralisé du plafond de la partie salon/salle à manger, mesuré à ± 6 cm au point extrême (centre de la pièce) et correspondant à la flèche prise par les fermettes de la charpente, la tolérance admissible n’étant que de ± 2,86 cm, a estimé la date d’apparition des désordres à septembre 2011, soit après le démontage des cloisons séparatives salon/séjour/cuisine, a attribué la cause des désordres à la transformation des fermettes industrielles en W de la charpente lors de l’aménagement des combles en juillet/octobre 2000, l’élément déclenchant ayant été la démolition des cloisons de distribution en rez-de-chaussée qui servaient de support précaire, et leur origine à la déstructuration complète des fermettes de la partie aménagée et à la méconnaissance totale des règles élémentaires de la construction (suppression des dispositifs de triangulation et du contreventement notamment), a considéré que les désordres n’étaient probablement pas, ou peu visibles avant la suppression du cloisonnement, même si la non-conformité des modifications apportées aux fermettes pouvait être constatée par un professionnel après visite des combles non aménagés, et qu’ils sont de nature à rendre les locaux impropres à leur destination (équilibre précaire et peu sécurisant, voire dangereux), a pris acte de la réalisation des travaux de transformation, qui sont de pratique courante, par un professionnel (l’entreprise LBR de M. Jean-Alain E., désormais liquidée) tenu de respecter les règles de l’art, a préconisé la réfection complète du plancher et de la charpente de la partie combles aménagés et des travaux de distribution, d’embellissement et de finition pour un coût de ± 41.700 EUR HT, hors maîtrise d’oeuvre fortement conseillée pour la coordination des travaux prévus sur une durée de 2 mois, et a recommandé la mise en place sans délai d’un dispositif d’étaiement provisoire pour un coût de 500 EUR HT.

Par actes d’huissier en date des 4 et 8 septembre 2014, les époux B. R. ont fait assigner les époux Elbert C. et la SARL Les 3 B devant le Tribunal de grande instance d’Angers en réparation des désordres et du trouble de jouissance durant les travaux de reprise.

Par jugement en date du 16 janvier 2018, le tribunal a rejeté leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés contre les époux Elbert C. et au titre de la responsabilité pour faute contre la SARL Les 3 B et les a condamnés à verser à ceux-ci les sommes respectives de 1.500 EUR et de 1.000 EUR en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens conformément à l’article 699 du même code.

Suivant déclaration en date du 1er mars 2018, les époux B. R. ont relevé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

L’action en garantie des vices cachés est bien fondée.

Comme l’a constaté l’expert judiciaire, l’immeuble vendu présente un affaissement généralisé du plafond du salon/salle à manger (plancher des combles) et une déformation des fermettes de la charpente, très supérieurs à la tolérance admissible et imputables aux travaux d’aménagement des combles en 2000, travaux qui ont été exécutés en méconnaissance totale des règles de l’art et ont déstructuré complètement les fermettes de la partie aménagée. Il n’est pas davantage contesté que ces vices sont de nature à rendre les locaux impropres à leur destination compte tenu de l’équilibre précaire et peu sécurisant, voire dangereux, de l’ensemble. Le vendeur ne peut se prévaloir de la clause excluant la garantie des vices cachés puisqu’il a admis avoir participé aux travaux d’aménagement des combles.

Les acheteurs sont donc bien fondés en leur demande tendant au paiement du coût des travaux de reprise, chiffrés à 53.542 EUR. Le préjudice de jouissance pendant les travaux est évalué 1.000 EUR.


  • Cour d’appel, Angers, Chambre civile A, 9 février 2021, RG n° 18/00398

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