Pamela et Julien ont constaté la présence sur leur parcelle d’une borne et d’une canalisation d’irrigation.

Aux termes d’un acte notarié établi le 5 avril 2014 par maître Jean-Pierre X., Pamela et Julien ont acquis de Jean-Claude une maison à usage d’habitation implantée sur une parcelle cadastrée section A n°736 d’une contenance de 42 ares 7 centiares, située […] commune de Fongrave au prix de 83.000 EUR.

Il est mentionné en page 13 de l’acte sous l’intitulé « Borne et canalisation d’irrigation », « Il résulte d’une lettre de l’Association Syndicale Autorisée d’Arrosage de la Région de Castelmoron (47), demeurée annexée aux présentes après mention, qu’il n’existe ni borne, ni canalisation d’irrigation dépendant de ladite association sur les parcelles présentement vendues. En conséquence, le vendeur n’est lié par aucun contrat d’abonnement ».

Est annexé à l’acte un courrier du notaire du 13 février 2014 questionnant Pierre C., président de l’ASA à Laprade, sur l’existence de bornes d’irrigation ou de drainages sur la parcelle objet de la vente, au pied duquel est cochée celle des trois réponses proposées par le courrier type qui indique ‘il n’existe ni borne ni canalisation d’irrigation’, suivie d’une signature et du tampon de l’ASA de la région de Castelmoron.

Toutefois, Pamela et Julien ont constaté la présence sur leur parcelle d’une borne et d’une canalisation d’irrigation.

Par acte du 25 septembre 2017, ils ont fait assigner Jean-Claude devant le tribunal de grande instance d’Agen sur le fondement des articles 1637 et 1638 du code civil, afin d’obtenir sa condamnation à leur payer les sommes de 20.000 EUR au titre de la perte de valeur de leur terrain, et de 20 000 € au titre de leur préjudice de jouissance.

Il appartient en vertu de l’article 1638 du Code civil au vendeur d’informer l’acquéreur de l’existence et de l’étendue des sujétions résultant de servitudes légales ou administratives exceptionnelles non apparentes, dont l’acquéreur n’est pas censé avoir connaissance. Tel est notamment le cas des servitudes administratives non apparentes qui ne sont pas une conséquence normale de la nature ou de la situation de l’immeuble. Le vendeur est, en outre, garant des charges apparentes dont il a faussement affirmé lors de la vente qu’elles n’existaient pas, une telle faute engageant sa responsabilité contractuelle. Il appartenait donc au vendeur d’informer les acquéreurs de l’existence de la servitude de canalisation grevant la parcelle qu’il leur a cédée, ainsi que de ses conséquences, notamment de l’obligation qu’elle leur imposait de ne pas entraver son exercice, et de permettre un accès à l’installation pour la réalisation des opérations nécessaires à son entretien.

Or non seulement cette information n’a pas été délivrée, mais l’acte contient, au contraire, l’affirmation de l’absence de borne et de canalisation. Si la servitude administrative était apparente, la présence du regard ne pouvait pas permettre les acquéreurs, profanes, de connaître la présence et la destination d’une canalisation et d’une borne, dont leur vendeur et notaire leurs déclaraient qu’elles étaient absentes. Ils ne pouvaient, a fortiori avoir connaissance des sujétions résultant de cette servitude administrative. Le vendeur ne peut utilement se prévaloir d’une erreur du notaire rédacteur de l’acte, celui-ci n’ayant pas été appelé à la cause, et une telle erreur n’étant pas de nature à l’exonérer de l’obligation d’information à laquelle il était tenu envers ses acquéreurs.

C’est donc par une exacte analyse des éléments soumis à son appréciation que le tribunal a dit que le vendeur était tenu de verser l’indemnité prévue par l’article 1638 du Code civil. Il résulte des constatations du notaire que la canalisation traverse la parcelle de part en part, ce qui empêche toute construction sur une emprise de cinq mètres de chaque côté, et impose un passage sur la propriété qui doit demeurer accessible pour les opérations d’entretien.

Ces éléments entraînent une dépréciation de la valeur du bien dont la compensation justifie une indemnité de 7.000 EUR.


  • Cour d’appel d’Agen, 1re chambre civile, 2 juin 2021, RG n° 19/00691C

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