Obligations du notaire de la vente d’établir une origine de propriété trentenaire et d’obtenir les états hypothécaires

Les acheteurs ont découvert lors des travaux d’affouillement du sol la présence d’une canalisation d’eau enfouie en limite nord de leur propriété dont ils ignoraient l’existence.

Suivant acte authentique établi le 11 février 2013 par maître Franck J., notaire à L’Isle-Jourdain, Caroline L. et Thomas B. alors liés par un pacte civil de solidarité, et désormais mariés, ont acquis des époux R. une maison d’habitation édifiée sur une parcelle cadastrée à Frégouville section AC 165. Ils ont projeté d’y adjoindre un garage, suivant permis de construire accordé le 12 août 2013, mais découvert lors des travaux d’affouillement du sol la présence d’une canalisation d’eau enfouie en limite nord de leur propriété dont ils ignoraient l’existence.

Le syndicat des eaux Barousse Comminges Save les a sommés d’interrompre leurs travaux en faisant valoir qu’ils contrevenaient à une servitude de passage de canalisation d’eau potable. Le syndicat en a justifié en produisant un acte sous seing-privé du 15 décembre 1999 publié à la conservation des hypothèques d’Auch le 13 décembre 2001, par lequel avait été instaurée par convention une servitude grevant une parcelle anciennement cadastrée section AC 45, qui avait fait l’objet au cours de l’année 2003 d’une division en deux parcelles nouvellement cadastrées AC 165 et AC 166.

L’acte constitutif de cette servitude mentionnait que le propriétaire de la parcelle AC 45 s’engageait à ne procéder à aucune construction n’y aucune plantation d’arbres dans une bande de 3 mètres au-dessus des canalisations sauf accord préalable du syndicat, et à dénoncer à un éventuel acquéreur l’existence de cette servitude.

Les époux B. ont fait assigner devant le Tribunal de grande instance d’Auch leurs vendeurs les époux R., le vendeur de ces derniers Thierry I. qui avait reçu le terrain nu en donation, le notaire rédacteur de l’acte de vente le notaire Franck J., lequel a à son tour appelé en garantie la société de géomètres experts S. S. J. P. auteur du plan de bornage établi lors de la division de la parcelle AC 45.

Appel a été relevé du jugement de première instance.

C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu l’existence d’une faute du notaire du fait de l’absence de mention de la servitude de canalisation dans l’acte de vente de la parcelle.

Lorsque l’acte porte sur des droits de propriété, il doit vérifier les droits des parties en examinant les titres, et au-delà, en établissant une origine de propriété trentenaire exacte et en s’informant sur les mentions inscrites par le service de la publicité foncière dans ses livres afin de rechercher si les droits dont la cession est envisagée sont affectés par d’autres droits susceptibles de mettre en cause l’efficacité de la vente.

Les fautes du notaire

En l’espèce, la servitude de canalisation a été publiée à la conservation des hypothèques (service de la publicité foncière) le 13 décembre 2001. Certes, la parcelle a ensuite été divisée, mais le notaire est intervenu dans la plupart des actes translatifs de propriété et connaissait le changement de désignation cadastrale. Il devait donc solliciter auprès du service de la publicité foncière un état des inscriptions.

Le notaire, qui ne justifie ni n’allègue avoir accompli cette diligence, s’est ainsi rendu auteur d’une omission fautive justifiant l’engagement de sa responsabilité.

La réparation des préjudices

Concernant le préjudice subi par les acheteurs, la connaissance de la servitude étant de nature à justifier une négociation du prix de vente, estimée par les acheteurs à 10 % du prix, soit 33.228 EUR, la perte de chance de bénéficier de cette discussion était de 80 % ce qui justifie une indemnisation à hauteur de 26.582 EUR. De plus, les acheteurs n’ont eu connaissance de l’existence de la canalisation que lorsqu’ils ont commencé des travaux de construction d’un garage à côté de la maison achetée.

Le montant des frais engagés et des frais de remise en état des lieux justifie l’indemnisation de 18.537 EUR accordée par les premiers juges. S’agissant du préjudice moral, l’impossibilité, une fois sa réalisation engagée, de poursuivre l’exécution du projet de construction de leur garage justifie l’indemnisation allouée par les premiers juges à hauteur de 1.000 EUR.


  • Cour d’appel d’Agen, 1re chambre civile, 3 avril 2019, RG n° 17/00256

Laisser un commentaire

%d bloggers like this: