VEFA. Le notaire est responsable d’une garantie d’achèvement bancale

Par acte notarié, une société a vendu un appartement en l’état futur d’achèvement. Le bien n’ayant jamais été réalisé et le vendeur ayant été mis en liquidation judiciaire, l’acquéreur a assigné le notaire et la SCP notariale pour manquement à leur devoir de conseil et d’information et non-respect des dispositions légales relatives à la vente en l’état de futur achèvement.

Pour rejeter la demande de l’acquéreur, l’arrêt de la cour d’appel retient encore qu’au jour de la conclusion de l’acte de vente, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur, que, si elle n’a pas la même efficacité que la garantie extrinsèque, elle était néanmoins licite et que, aucun élément ne permettant au notaire de supposer que cette garantie ne pourrait être utilement mise en oeuvre, aucune faute ne peut lui être reprochée pour ne pas avoir attiré l’attention de l’acquéreur sur le risque d’inefficacité de cette garantie.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé, par motifs adoptés, que l’acte de vente affectait 50 % du prix de la vente en nantissement au profit du vendeur du vendeur en sûreté de la créance constituée par le prix de vente, qui avait été stipulé payable à terme mais sans garantie hypothécaire, de sorte que la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de cette clause de nantissement était fragilisée, ce dont le notaire devait informer l’acquéreur, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du Code civil.


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 septembre 2021, pourvoi n° 20-10.755