Contenu de l’obligation d’information du notaire quant à la destination du lot de copropriété vendu

Ne commet pas de faute le notaire qui vend un lot de copropriété à destination d’habitation principale dès lors que les documents de la copropriété autorisent l’usage de ce lot en location meublée ou en résidence hôtelière de tourisme.

Suivant acte reçu le 24 janvier 2011 par M. L., notaire, associé de la société civile professionnelle L.-B.-C. de S. (la SCP), la société 5 Mirabeau a vendu à Mme H. et M. A. des lots privatifs situés dans un immeuble d’habitation et ayant fait l’objet d’une rénovation totale, suivie d’une division et de l’établissement d’un règlement de copropriété, en novembre 2008.

L’acte de vente indique que les lots vendus sont « destinés à un usage d’habitation comme devant être loués suivant bail meublé » et que, « par suite, le vendeur déclare qu’aucune autorisation administrative n’est requise » ; il mentionne que, concomitamment, un bail commercial est consenti par les acquéreurs.

Le bail commercial consenti à la société Résidathènes, le 23 janvier 2011, autorise la locataire à sous-louer les locaux pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations hôtelières.

Le 10 janvier 2012, la Ville de Paris a demandé aux copropriétaires de justifier de l’exploitation des lieux sans autorisation administrative, dès lors qu’il apparaissait qu’au lieu de location meublée entrant dans la catégorie « habitation » de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, les lieux étaient exploités en tant que chambres d’hôtel.

Mme H. et M. A., ainsi que d’autres copropriétaires, ont assigné le vendeur, le notaire et le preneur à bail afin de voir reconnaître la licéité de l’opération et, à défaut, la nullité des ventes intervenues.

À défaut d’avoir pu fournir cette autorisation, qu’ils n’avaient pas sollicitée, les copropriétaires bailleurs ont été condamnés à verser une amende civile.

Ils ont assigné le vendeur, le notaire et le preneur à bail en vue de faire reconnaître la licéité de la situation, ou à défaut, la nullité de la vente. Ils ont sollicité également l’indemnisation de différents préjudices.

Pour la Cour de cassation saisie concernant le recours contre le notaire :

La cour d’appel a relevé, d’une part, que le notaire avait établi l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble, qui prévoyait que celui-ci était destiné à l’habitation principale, et que, sous réserve que les règlements le permettent et à charge pour les propriétaires des lots concernés d’obtenir les éventuelles autorisations administratives qui seraient nécessaires, il était autorisé, en ce qui concerne les lots du septième étage, à affecter ceux-ci à un usage de location meublée ou à un usage de résidence hôtelière de tourisme, d’autre part, que le notaire avait rédigé l’ensemble des ventes litigieuses qui étaient toutes relatives à des lots du septième étage.

Elle a retenu qu’il ne résultait pas de ces circonstances, ni d’aucun autre élément de preuve, que le notaire, qui était resté étranger aux baux commerciaux, qui ne les avait pas annexés à l’acte authentique et dont rien n’indiquait qu’il les ait eus en sa possession avant la vente, ait eu l’obligation d’éclairer les acquéreurs sur la nécessité pour le propriétaire d’obtenir une autorisation administrative avant de consentir les baux litigieux, rien n’indiquant par ailleurs que le notaire ait été informé que les baux commerciaux autorisaient des sous-locations soumises à autorisation.

Elle a également retenu qu’il n’était pas démontré que le notaire aurait dû davantage s’informer sur la teneur des baux commerciaux déclarés par les parties à la vente, notamment pour vérifier si les conditions étaient réunies pour que les acquéreurs bénéficient des dispositions fiscales favorables en matière de résidence hôtelière.

Ayant pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que le notaire n’avait pas manqué à son obligation de faire toutes diligences pour garantir l’efficacité de l’acte authentique, elle a ainsi légalement justifié sa décision.


  • Cour de cassation, 3e Chambre civile, 15 avril 2021, pourvoi n° 19-22.334