Responsabilité de l’agent immobilier quand le bien à vendre dépend d’une succession

En sa qualité d’intermédiaire professionnel, l’agent immobilier devait s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à l’efficacité de l’acte sous-seing privé qu’il faisait signer.

L’agent immobilier a nécessairement été informé de la difficulté particulière de la vente puisque le mandat de vente fait référence à une succession en cours, avec mention du nom du notaire. L’agent immobilier a manqué à son obligation de conseil en ne s’assurant pas auprès du notaire de la qualité des mandants et de leur capacité à engager cette vente. Il lui appartenait en l’espèce de vérifier si son mandataire était seul propriétaire de l’immeuble ou avait pouvoir d’engager ses co-indivisaires, ce qu’il avait largement le temps de faire eu égard à la date du mandat de vente et celle du compromis de vente. Il ne justifie pas avoir procédé à ces vérifications.

Cette faute manifeste de l’agence est en lien direct avec l’échec de la vente et le préjudice de l’acheteuse qui n’a pu acquérir l’immeuble alors même qu’elle n’avait pas été avertie des difficultés risquant de survenir au cours de la cession. Il est établi que l’acheteuse avait donné son préavis pour le logement qu’elle louait, que, faute d’acquérir l’immeuble, elle a dû retourner vivre chez ses parents et qu’elle a dû louer un box pour y entreposer ses effets personnels. Elle a donc subi un préjudice moral important, une perte de temps conséquente et divers tracas pendant plusieurs mois. Le tribunal a exactement apprécié ce préjudice à 3.000 EUR et le jugement sera confirmé sur ce point.

Il est également confirmé en ce qu’il a débouté l’agent immobilier de sa demande de paiement de la clause pénale prévue au mandat de recherche, puisque l’échec de la vente lui est imputable.


  • Cour d’appel de Caen, 2e chambre civile et commerciale, 30 septembre 2021, RG n° 19/02579