Provenance des fonds du prix de vente. Quelles obligations du notaire ? L’attestation bancaire, la grande illusion …

Provenance des fonds du prix de vente. Quelles obligations du notaire ? Certainement pas celle d’exiger une attestation de la banque de l’acheteur « garantissant » l’origine des fonds.

1/ La banque dans la plupart des cas refusera et elle n’aura pas tort.

2/ Si elle accepte, la responsabilité du notaire n’en sera pas pour autant couverte.

La législation et la réglementation rapportées ci-dessous n’imposent pas aux notaires d’exiger une attestation bancaire sur l’origine des fonds mais à procéder à une véritable enquête sur cette origine. Comme d’habitude les notaires et leurs têtes pensantes ou autres fournisseurs de formules ont travesti les diligences qui leur sont imposées et ont transporté sur d’autres, les banquiers, le travail et la responsabilité qui leur incombent.

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Les notaires, officiers publics ou ministériels, étaient, dès la loi du 11 février 2004, soumis aux obligations de vigilance et de déclaration de soupçon. L’ordonnance du 30 janvier 2009 a introduit deux nouveaux concepts. Le premier est celui de relation d’affaires, qui se substitue à celui de relation contractuelle. Toutes les formes de relations de l’officier public avec sa clientèle sont désormais concernées avec toutefois des nuances pour les consultations. Le second est celui de personne politiquement exposées.

L’ordonnance du 30 janvier 2009 transpose en droit français la troisième directive européenne 2005/60/CE du 26 octobre 2005 et renforce le dispositif existant en le conformant au recommandations faites par le GAFI en 2003. Ces dispositions sont intégrées aux articles l 561-1 et suivants du Code monétaire et financier. Ce texte précise l’étendue des obligations auxquelles les notaires sont assujettis :

1/ Ces derniers doivent mettre en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques de blanchiment et de financement du terrorisme, la diffusion de procédures et d’informations régulières à l’ensemble des membres de leurs personnels concernés et la formation de ces derniers.

2/ L’obligation de vigilance est précisée. avant d’entrer en relation d’affaires, le professionnel doit identifier son client, même occasionnel, et déterminer l’objet et la nature de cette relation. Cette obligation de vigilance peut désormais être modulée en fonction du risque que présentent le client, le produit ou la nature de la relation d’affaires. Un décret précise les critères permettant de qualifier le risque de faible ou d’élevé. dans ce dernier cas, une obligation de vigilance renforcée
s’applique au professionnel.

3/ L’obligation de déclaration de soupçon est étendue aux sommes ou opérations qui pourraient provenir d’une infraction passible d’une peine de prison supérieure à un an ou qui pourraient participer au financement des activités terroristes et à la fraude fiscale passible d’une peine maximale de prison de cinq ans.

L’ordonnance renforce la confidentialité de la déclaration de soupçon et confirme que le secret professionnel ne peut pas être opposé par le professionnel pour se
soustraire à ses obligations. En principe, les consultations n’entrent pas dans le cadre du dispositif.

Les incohérences sur l’origine des fonds que les notaires sont tenus de relever concernent ainsi les seules sommes en provenance des trafics cités à l’article L. 561-15 du Code monétaire et financier (infractions passibles d’une peine de prison supérieure à un an, sommes participant au financement du terrorisme ou fraude fiscale). En présence de telles incohérences les notaires ont la tâche difficile d’identifier le caractère frauduleux de l’origine des fonds ou de leur destination. Cette identification faite, les notaires souscrivent ou non une déclaration de soupçon (TRACFIN).

Une déclaration, même infondée, dès lors qu’elle est faite de bonne foi, ne peut engager la responsabilité du professionnel. Il est donc conseillé aux notaires, par prudence de procéder à une déclaration alors même qu’ils n’auraient pas une connaissance précise de la qualification du trafic.

S’il est aisé pour le notaire de connaître l’origine d’un bien immobilier dont il vérifie d’ailleurs la chaîne trentenaire des transmissions, il ne lui est en revanche pas facile d’exiger de se faire communiquer l’origine des fonds qui permettent cette acquisition. Il lui arrive de la connaître et même de l’indiquer dans l’acte, ne serait-ce que pour protéger les intérêts de l’acquéreur, en cas de remploi de sommes propres par exemple. Cependant, ce n’est pas toujours le cas et aucune obligation légale ne lui impose d’indiquer l’origine des sommes qui permettent la réalisation de l’opération. Une telle obligation paraîtrait d’ailleurs excessive au regard des droits des acquéreurs, voire inutile dans la mesure où en tout état de cause le notaire n’a aucun moyen de vérifier les déclarations qui lui sont faites à ce sujet. Il est même tout à fait excessif, voire malhonnête, d’exiger de façon systématique une attestation bancaire garantissant l’origine des fonds, ce que pourtant presque tous les notaires font.

Mais, l’insertion d’une déclaration sur l’honneur, portant sur l’origine des fonds dont la partie se dessaisit, sans nullement décharger le notaire de son obligation de déclaration, pourrait peut-être l’aider à identifier des incohérences ou confirmer des soupçons déjà existants. Une déclaration sur l’honneur non intégrée à l’acte est tout aussi envisageable, sous la même réserve.

L’incohérence sur l’origine des sommes peut résulter d’une absence de justification économique apparente, qui oblige d’ailleurs, en application de l’article L. 561-10-2, II du Code monétaire et financier à effectuer des recherches supplémentaires.

Il s’agira par exemple d’une opération dont la contrepartie financière est sans commune mesure avec le bien objet de la cession. Ce type d’opération peut receler une dissimulation qui, dans la plupart des cas aura pour seule finalité la volonté de diminuer le montant de la plus-value due par le vendeur. Mais elle peut parfois servir au blanchiment de sommes détenues par l’acquéreur qui, au moment de la revente, réalisera une forte plus-value et blanchira ainsi une partie de son « argent sale ».

Une opération qui révèle une valeur inférieure au prix du marché, mais qui génère une importante plus-value non justifiée par l’état du marché, constitue d’ailleurs une opération qui devra alerter le notaire.

Le déséquilibre économique peut également être constaté, non pas entre le bien vendu et la somme payée comme il vient d’être observé, mais entre la situation patrimoniale du client et l’opération envisagée. Cette situation doit amener le notaire à s’interroger et éventuellement à procéder à une déclaration de soupçon.

Le critère de la complexité de l’opération, complexité non justifiée par des éléments objectifs et intelligibles, est également un critère révélateur. Il oblige d’ailleurs, aux termes de l’article L. 561-10-2, II du code précité, à procéder à des recherches supplémentaires lorsque s’ajoute à ce critère celui du montant important de l’opération.

Au caractère complexe et injustifié de l’opération, s’ajoute en outre son caractère inhabituel. Une opération insolite, qui n’est pas nécessairement d’une extrême complexité, mais qui intervient dans des conditions inhabituelles, dès lors que cette singularité n’a pas d’objet économique ou licite apparent, doit également éveiller les soupçons du professionnel (Proposition de directive présentée par la Commission : [COM] 2004/448, 30 juin 2004, art. 17).

Quant au montant de l’opération, il faut rappeler que la déclaration de soupçon est nécessaire nonobstant la faiblesse du montant sur lequel porte l’opération.

Les modalités de paiement peuvent également éveiller les soupçons du notaire. Les paiements en espèces ne sont pas les seuls concernés et sont devenus rarissimes, du moins officiellement. Un moyen plus moderne consiste à régler par virements internationaux (réseau SWIFT) effectués vers ou en provenance de pays suspects. Ces virements permettent aux blanchisseurs d’assurer la phase de conversion, c’est-à-dire de faire circuler l’argent afin de brouiller la véritable identité des opérateurs. Mais il s’agit d’une opération qui concerne essentiellement les organismes bancaires qui doivent s’inquiéter lorsqu’elle se renouvelle sans justification apparente.

Certains investissements permettent plus facilement que d’autres le blanchiment. Le critère particulièrement déterminant réside dans la capacité du bien acquis à générer des revenus en liquide. Seront donc privilégiés les investissements dans les hôtels, restaurants et casinos par exemple.

La personnalité du titulaire ou du destinataire des sommes

Les directives européennes, dont les dispositions sont transposées dans le Code monétaire et financier, révèlent l’importance accordée au critère constitué par la subsistance de doutes sur l’identité du donneur d’ordre ou du bénéficiaire de l’opération.

Il résulte par exemple de la lecture de l’article L. 561-10 du Code monétaire et financier qu’il existe un risque accru de blanchiment de capitaux lorsque les professionnels nouent des relations contractuelles avec « un client qui n’est pas physiquement présent ». Il s’agit donc d’un critère qui ne peut évidemment faire naître à lui seul le soupçon, mais qui impose des vérifications supplémentaires et qui peut venir confirmer l’existence d’un faisceau d’indices de nature à justifier une déclaration (pour des exemples de vérifications auxquelles il convient de procéder.

La présence d’une personne morale constitue finalement à elle seule un élément qui doit conduire à une plus grande prudence. Le GAFI, organisme intergouvernemental dont l’objectif est la lutte contre le blanchiment des capitaux a en effet constaté que les blanchisseurs recouraient le plus souvent à des personnes morales à l’effet de dissimuler le véritable propriétaire économique des sommes provenant des activités illicites (O. Raynand, L’application des règles de prévention du blanchiment aux professions juridiques et aux professions du chiffre : Gaz. Pal., 14-15 nov. 2003, doctr. p. 2).

Il faudra donc au notaire être particulièrement vigilant en présence de personnes morales, surtout lorsque “le client se présente sous la forme d’une société, une société civile en général, qui apparaît créée pour faire obstacle à la connaissance des bénéficiaires réels des opérations” (Comm. bancaire, 31 août 2004 : BO Banque Fr., n° 70, oct. 2004, p. 15) ou en présence d’une société « boite aux lettres ».

Les organisations à but non lucratif, par l’opacité et le capital confiance dont elles jouissent constituent également des structures attirantes et peuvent servir aux intérêts du blanchiment ou des activités illicites, voire terroristes. De même pour les sociétés « off shore » : une société offshore est une entreprise immatriculée dans un pays étranger, généralement où la fiscalité est réduite voire forfaitaire.

Les structures étrangères de type fiduciaire recèlent également un risque de finalité illicite, en ce qu’elles offrent généralement une grande opacité quant à la personnalité des fiduciants et des fiduciaires. La propriété des sommes demeure donc difficile à déterminer. Toute structure agissant sous forme ou pour le compte de fonds fiduciaires ou de tout autre instrument de gestion d’un patrimoine d’affectation dont on ne connaît pas l’identité du propriétaire initial (fiduciant) et/ou du bénéficiaire (fiduciaire), doit donc éveiller les soupçons car elle recèle un risque de dissimulation.

Il va de soi que pour connaître le degré de risque d’une fiducie ou d’une structure offshore, il convient de vérifier si le pays d’immatriculation de la société est un pays à risque, c’est-à-dire s’il peut être qualifié de « place offshore » sur le plan de sa législation, non pas fiscale, mais relative à la lutte contre le phénomène de blanchiment. Il s’agit du critère suivant.


– JurisClasseur Notarial Formulaire

Fasc. 26 : NOTARIAT . – Lutte contre le blanchiment . – Déclaration de soupçon et sanctions

Cécile Biguenet-Maurel – Avocat au Barreau de Grasse – Docteur en Droit – DESS Droit notarial – Master échanges Est-Ouest de l’ESSCA – Diplôme de l’École des Hautes Études Internationales

– Sur ce blog :

L’attestation de provenance des fonds exigée par les notaires est sans fondement. Ouvrir le parapluie

3 commentaires

  1. Mon Cher Pierre,
    Très bon article mais qui laisse entendre que les notaires ne font rien : FAUX et archi FAUX
    Notre profession est celle qui réalise le plus de déclarations de soupçon à TRACFIN à la différence des avocats qui refusent clairement d’en faire.
    Personnellement une dizaine par an
    Dont acte
    Bien à vous

    • Bonjour. Mon cher Martial, j’ai toujours plaisir à vous lire. Je n’ai pas écrit que les notaires ne font rien. Mon propos était de m’insurger contre la pratique consistant à exiger systématiquement une attestation de la banque et de ne pas faire les investigations nécessaires. Bon après-midi.

  2. Mon Cher Pierre,
    J’ai également toujours plaisir à vous lire et je consulte quotidiennement vos articles.
    D’ailleurs, je vous ai demandé le code secret pour accéder à vos articles secret mais je n’ai pas eu de réponse……
    Concernant la déclaration d’origine des fonds demandé aux banquiers, je suis totalement d’accord avec vous cela ne sert à rien si ce n’est prouver éventuellement que l’on a fait une démarche.
    Environ4 demande sur 5 sont suivies de l’attestation. Les banques jouent le jeu tout de même.
    La difficulté c’est que nous n’avons pas les moyens véritables d’investiguer sur l’origine des fonds. Comment faire ??????
    C’est pour ca que je fais des déclarations TRACFIN dès que j’ai un doute et je milite auprès de mes confrères pour qu’ils en fassent de même.

    Bien à vous
    Continuez vos parutions !!
    Bien à vous

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