A Droue-sur-Drouette, une copropriété horizontale sur un lot de lotissement et le notaire qui oublie le cahier des charges dudit lotissement

M. Q. était propriétaire d’un bien immobilier formant le lot n° 15 du lotissement dénommé « Les charrons » à Droue-sur-Drouette.

Ce lotissement est régi par un cahier des charges datant de 1958, qui prévoit en son article 3/2 : « Il est interdit de rediviser ou de morceler les terrains faisant l’objet du présent lotissement tels qu’ils sont délimités au projet. Toutefois, la cession d’une partie du terrain à un propriétaire voisin pourra être consentie à la condition formelle qu’il soit dûment constaté auparavant que ladite cession ne contredira en rien les clauses et obligations du présent cahier des charges. Dans le cas contraire, la vente sera considérée comme nulle. »

Faute de pouvoir obtenir l’accord de l’assemblée générale aux fins de modifier le cahier des charges sur ce point, M. Q. a mis en place une copropriété horizontale, lui permettant de céder sa propriété en deux lots dont l’un (lot n° 2) a été vendu à M. et Mme C. puis à M. et à Mme P.

Ainsi, selon acte authentique de vente passé à Chartres le 2 novembre 2013 par devant maître B., notaire associé au sein de la SCP Dominique L. Marie-Madeleine L.-M. Paul W. Louis M. Nicolas de B. de F. et Pierre B. notaires associés, M. et Mme P. ont acquis des époux C., le droit à jouissance exclusive d’un terrain de 2.457 m² constituant l’assiette foncière sur laquelle est édifiée une maison d’habitation ainsi que les 400/1000èmes de la propriété du sol des parties communes générales, moyennant le paiement de la somme de 540.000 EUR.

Par acte d’huissier en date du 25 janvier 2018, M. Jean-Philippe P. et Mme Audrey M. épouse P. ont fait assigner la SCP Dominique L. Marie-Madeleine L.-M. Paul W. Louis M. Nicolas de B. de F. et Pierre B. notaires associés, ainsi que la société MMA IARD, en qualité d’assureur des notaires, devant le Tribunal de grande instance de Chartres aux fins de voir engager leur responsabilité civile professionnelle et obtenir réparation de leurs préjudices.

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Le notaire rédacteur de l’acte de vente immobilière se devait d’informer les acquéreurs de l’existence du cahier des charges du lotissement et de les éclairer sur les risques encourus en raison de l’existence d’une interdiction de division édictée par le cahier des charges, susceptible de générer une difficulté et sur la question de sa compatibilité avec la spécificité de la nature des biens, soit des droits en jouissance, dont ils entendaient se porter acquéreurs.

Toutefois, les acheteurs ne démontrent pas qu’ils auraient renoncé à leur acquisition s’ils avaient été mieux informés. Le seul préjudice dont ils peuvent se prévaloir est un préjudice moral résultant du défaut d’information d’un risque très minime, et non réalisé par la suite, de voir contester leurs droits par des colotis. Des dommages et intérêts de 10.000 EUR leur sont en conséquence accordés.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre, 1re section, 8 juin 2021, RG n° 19/05601

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