La demande de paiement des honoraires d’agence dirigée contre l’acquéreur ne peut prospérer

Selon compromis de vente sous signatures privées du 2 août 2013, puis acte notarié du 1er octobre 2013, M. S. a acquis des consorts M. un immeuble situé à Strasbourg.

Estimant que la vente avait été conclue par son entremise, en vertu d’un mandat de vente qui lui avait été consenti par les vendeurs le 17 avril 2013, et faisant valoir que M. S. s’était engagé, par acte du 5 juillet 2013, à lui payer des honoraires, la société DDM immobilier a fait assigner M. S.,, acquéreur, par acte d’huissier du 30 juillet 2014, devant le Tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 50.000 EUR, subsidiairement celle de 20.000 EUR, à titre de commission d’agence.

La société DDM immobilier a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 6 juin 2016 et ma^tre C. est intervenu volontairement à la procédure en qualité de liquidateur.

La demande de paiement des honoraires d’agence dirigée contre l’acquéreur ne peut prospérer.

D’une part, l’effet relatif des contrats exclut que le mandat de vente puisse mettre des obligations à la charge de l’acquéreur.

D’autre part, par application de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, aucune somme n’est due à l’agent immobilier avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un seul écrit contenant l’engagement des parties. Ainsi, ni la mention de l’offre d’achat, ni la reconnaissance d’honoraires signée par l’acquéreur n’ont pu produire effet, ces documents étant antérieurs au compromis. Il en est d’autant plus ainsi que ni le compromis ni l’acte de vente ne stipulaient une prise en charge des honoraires d’agence par l’acquéreur.

C’est en vain que l’agent immobilier entend engager la responsabilité délictuelle de l’acquéreur de l’immeuble. Si ce dernier avait connaissance de l’intervention de l’agent, il n’est cependant pas démontré qu’il avait connaissance de l’existence d’un mandat de vente. N’ayant pris aucun engagement envers l’agent, il n’était pas tenu de s’adresser exclusivement à ce dernier. L’acquéreur était donc libre dans ces conditions de négocier avec l’intermédiaire de son choix, et c’est donc sans faute qu’il a négocié avec le notaire de l’acquéreur qui avait pris attache avec lui directement.


  • Cour d’appel de Colmar, 2e chambre civile, 14 janvier 2021, RG n° 18/03113

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