Il appartient au notaire d’effectuer les vérifications qui s’imposaient pour informer les acquéreurs en matière fiscale.

Le notaire est tenu d’informer les acquéreurs du risque d’échec du programme immobilier et des risques notamment fiscaux encourus s’il existe au jour de la signature de l’acte, des circonstances particulières lui permettant de douter de la réalisation de l’opération.

Le tribunal a relevé qu’il ressortait de la procuration donnée par M. et Mme R. le 24 octobre 2001, que le clerc du notaire de l’acte de vente avait l’obligation de faire toutes déclarations nécessaires en vue de bénéficier de tous les allégements fiscaux autorisés par la loi et qu’il appartenait ainsi au notaire de se renseigner sur les incidences fiscales de l’opération. Il a ajouté qu’il ne peut se décharger de son obligation de conseil même si les acquéreurs bénéficient d’un conseiller en patrimoine ou s’ils ont pu disposer de connaissances sur le dispositif litigieux, alors qu’il appartient au notaire d’effectuer les vérifications qui s’imposaient pour informer les acquéreurs en matière fiscale. Ainsi, compte tenu de la nature de l’opération, il aurait dû les alerter du risque lié à la possibilité de remise en cause de l’avantage fiscal, la législation fiscale étant susceptible d’évoluer, et du risque lié à l’obtention d’un rendement locatif incertain. Il a constaté à cet égard que le chapitre ‘déclarations fiscales’ ne comportait aucune information sur les incidences fiscales de l’opération et que le notaire ne rapportait pas la preuve d’avoir répondu à son devoir d’information, notamment en n’informant pas les acquéreurs de la présence ou non des autorisations impliquant le bénéfice de la loi Malraux (l’autorisation de travaux n’ayant été obtenue que le 19 mars 2003) et sur les conséquences d’un retard ou d’une absence d’exécution des travaux, informations de nature à permettre aux acquéreurs de consentir la vente en pleine connaissance.

Le tribunal en a déduit que la SCP notaire O. et associés avait engagé sa responsabilité pour avoir manqué à on obligation de conseil lors de la vente du 20 décembre 2001 à l’égard de M. et Mme R.

Mais, ce qui est confirmé par la cour d’appel, il est considéré que M. et Mme R. ne rapportent pas la preuve que le défaut de conseil du notaire et du conseil en gestion de patrimoine leur a fait perdre une chance raisonnable de ne pas contracter et ils doivent en conséquence être déboutés de leur demande d’indemnisation.


  • Cour d’appel de Metz, 25 mars 2021, RG n° 17/01650

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