Il incombait au notaire de solliciter d’autres documents tel notamment le permis de construire de la maison vendue

Les canalisations, qui forment une emprise de 383 mètres carré d’un terrain de 1 869 mètres carré et se situent à une profondeur entre 70 et 80 cm de la surface du sol, en cours d’exploitation par le service des eaux, enfouies dans le sol, lesquelles n’étaient révélées par aucun ouvrage extérieur, constituent une servitude non apparente de la parcelle ; compte tenu de leur localisation traversante en milieu de terrain et de la surface de l’emprise, elles soumettent l’édification de tout ouvrage sur la parcelle et à son occupation à des contraintes importantes et s’analysent ainsi en une charge exceptionnelle affectant la jouissance paisible de l’immeuble par les acquéreurs. S’agissant d’une charge exceptionnelle grevant la parcelle, elle ne peut être réputée connue des acquéreurs.

Le notaire, officier public, en tant que rédacteur d’un acte, est tenu de conseiller les parties et de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l’efficacité de l’acte qu’il dresse ; qu’il est ainsi tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte ; ce n’est que lorsque le notaire a omis de procéder aux recherches suffisantes, ou lorsqu’il n’a aucunement tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter l’insuffisance des investigations effectuées qu’une faute peut lui être imputée.

Le notaire doit s’assurer de la consistance et des caractéristiques du bien vendu en se fondant sur les documents dont il dispose.

En l’espèce, au regard de la promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle les époux acquéreurs avaient soumis à une condition suspensive l’absence de servitude grave, le notaire disposait du certificat d’urbanisme qui faisait mention de ladite charge exceptionnelle portant atteinte à la jouissance de la parcelle ; que ce dernier document confronté sur ce point aux déclarations générales du vendeur tant dans le compromis que devant lui, partiellement en incohérence avec le certificat d’urbanisme, devait l’engager à procéder à d’autres investigations ; il lui incombait notamment de solliciter de celui-ci d’autres documents tel notamment le permis de construire de la maison, lequel était de nature à lui révéler la localisation et l’importance de l’emprise de la servitude des canalisations d’eau sur la parcelle ce qui lui aurait permis d’assurer une information appropriée aux acheteurs ; subséquemment, alors qu’il lui incombe de déterminer la volonté des parties contractantes afin que leur convention produise les effets recherchés, il n’a pas plus rempli l’obligation de conseil tendant à les éclairer et s’assurer ainsi de la validité et de l’efficacité de l’acte rédigé par lui.


  • Cour d’appel de Basse-Terre, 1re chambre civile, 25 février 2021, RG n° 15/00803