Le notaire doit veiller à la solvabilité de l’acquéreur au compromis

Le préjudice du vendeur, résultant de l’échec de la vente pour insolvabilité de l’acquéreur, sera réparé par le notaire, mais pas par l’agent immobilier.

En effet, à défaut de stipulation expresse au mandat, il n’incombe pas à l’agent de vérifier la solvabilité de l’acquéreur ou les renseignements fournis par ce dernier. En l’espèce, l’insolvabilité de l’acquéreur n’avait rien d’évident, puisque ni le vendeur ni le notaire ne s’en sont aperçus.

En revanche, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité. En n’avertissant pas le vendeur du défaut de versement du dépôt de garantie, il a manqué à l’efficacité de l’avant-contrat.

Le dommage en lien de causalité ne consiste pas en la perte de chance de percevoir le dépôt de garantie, dès lors que l’insolvabilité de l’acquéreur l’empêchait de toute façon de le verser, et que la mise en demeure nécessaire à sa perception n’a pas été faite. En revanche, le vendeur a bel et bien perdu une chance de ne pas se porter acquéreur d’un autre bien immobilier. Sans la faute du notaire, il n’aurait ainsi pas vendu ses meubles en vue de son déménagement, ni été hébergé chez une amie avec ses enfants. Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir tenté une procédure pour recouvrer certains frais, alors que la responsabilité du notaire ne présente pas un caractère subsidiaire.

Le notaire est condamné à lui verser la somme totale de 2.300 EUR à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 16 novembre 2021, RG  n° 19/01628