Contournement des règles du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec la complicité active du notaire et du banquier

M. X… et Mme Y… ont signé avec la société Atlanti concept un contrat intitulé « délégation de mission » en vue de la construction d’une maison sur un terrain à acquérir ; qu’ils ont souscrit une offre de prêt auprès de la caisse de Crédit mutuel de Chaillé les Marais (la caisse de Crédit mutuel) ; M. A…, notaire, a rédigé l’acte de vente du terrain et a authentifié l’acte de prêt ; après avoir procédé à divers appels de fonds, la société Atlanti concept a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire ; soutenant que le terrain était resté nu, sans réalisation des travaux malgré paiement de factures, M. X… et Mme Y… ont assigné en responsabilité et en indemnisation M. A…, notaire, et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (société MMA), et la caisse de Crédit mutuel.

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Ayant souverainement retenu qu’il résultait du contrat litigieux que la de construction, qui avait apporté indirectement le terrain, devait obtenir le permis de construire, établir la notice descriptive du bien immobilier, les factures pour la construction de la maison, les aménagements extérieurs et intérieurs, la fourniture d’eau et d’électricité, transmettre aux organismes et intervenants les documents nécessaires à la réalisation de l’investissement, sélectionner les entreprises, percevoir les honoraires de l’architecte, et encaisser le prix des travaux, et que la clause selon laquelle ladite société n’était pas chargée de la maîtrise d’oeuvre complète stricto sensu, nécessitait une interprétation, et était contredite par les autres stipulations, la cour d’appel, qui, sans dénaturation et procédant à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que la convention de délégation devait être requalifiée en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, a légalement justifié sa décision de ce chef.

Ayant retenu que le notaire, qui ne contestait pas avoir dressé, pour le compte de la société de construction, deux cents actes de vente selon le même procédé, ne pouvait ignorer qu’un contrat de construction de maison individuelle aurait dû être souscrit, qu’il avait authentifié l’acte de prêt puis établi l’acte de vente du terrain devant supporter la construction envisagée sans mettre en garde les maîtres d’ouvrage sur l’absence de garantie de livraison, et qu’il avait demandé le déblocage de fonds en visant des factures émanant du constructeur, alors que le terrain n’était pas acquis et que l’opération de construction n’avait pas débuté, la cour d’appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que le notaire avait engagé sa responsabilité, a légalement justifié sa décision de ce chef.

Ayant retenu que la banque, qui détenait le contrat de délégation, savait que la société de construction avait apporté le terrain, réalisé les plans et était réglée de ses honoraires, que la notice descriptive était établie sur le modèle propre aux contrats de construction de maison individuelle, que les modalités de paiement révélaient la qualité de sous-traitants des intervenants, d’autre part, que la banque, qui savait que l’emprunteur n’avait aucune garantie contractuelle, compte tenu du seul contrat de délégation qu’il avait signé, avait accepté de débloquer les deux tiers des fonds dans les jours qui avaient suivi la vente du terrain en paiement de factures qui ne pouvaient correspondre à l’état des travaux engagés, la cour d’appel , qui a pu déduire de ces seuls motifs que la caisse de Crédit mutuel avait commis une faute engageant sa responsabilité envers les maîtres d’ouvrage.


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 décembre 2016, pourvoi n° 15-16.929