La clause notariée d’exonération de la garantie des vices cachés ne sauve pas le particulier vendeur et constructeur de la maison vendue

Vices cachés, comment se protéger ? Dans une vente d’immeuble, veiller à ce que le notaire ne porte pas une clause exonérant le vendeur de sa garantie. Une telle clause doit avoir l’accord exprès des deux parties et l’acquéreur doit être averti par le notaire des risques qu’il court en renonçant à la garantie.

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Suivant acte notarié du 9 septembre 2011, M. Daniel B. a vendu à Mme Clarisse M. épouse B. une maison d’habitation située à Saint-Paul-en-Forêt, quartier Les Bagarry qu’il avait lui-même construite.

Se plaignant, à la suite des intempéries survenues les 5 et 6 novembre 2011, d’importantes infiltrations d’eau provoquant des inondations de la maison et du garage, puis de divers désordres affectant le réseau Télécom, l’installation électrique, les cheminées, les poëles à bois ainsi que les portes de distribution et les huisseries de l’appartement du rez-de-jardin, Mme Clarisse M. épouse B. a assigné M. B. en référé expertise devant le juge des référés du Tribunal de grande instance (TGI) de Draguignan qui, par ordonnance du 11 avril 2012, a désigné Mme Marie B. en qualité d’expert.

Puis Mme M. épouse B. a de nouveau saisi le juge des référés d’une demande d’expertise pour des désordres affectant la fosse septique et le drain,

Par ordonnance du 10 juillet 2013, le juge des référés a désigné M. Jean-Yves M. pour procéder à l’expertise.

Mme B. a déposé son rapport le 16 mai 2014 et M. M. le 29 juillet 2014.

Mme B. a assigné M. B. en paiement de la somme de 154.583 EUR correspondant au coût des travaux de réparation, le TGI de Draguignan, par jugement du 18 octobre 2016.

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Mme B. sollicite la réparation des désordres sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Elle fait valoir que l’acte notarié reproduisant intégralement les dispositions de l’article 1792 du Code civil et faisant référence expressément à la garantie décennale du vendeur en ces termes : Pour sa part le vendeur est averti qu’il restera seul garant et responsable de tous les dommages liés aux travaux de gros-oeuvre jusqu’à l’expiration du délai de 10 ans ayant commencé à courir à compter de la réception des travaux, les parties auraient convenu de soumettre l’immeuble vendu à la garantie décennale.

Il y a lieu cependant de rappeler que la responsabilité décennale est une garantie légale dont les parties n’ont pas la libre disposition mais qui s’impose lorsque les conditions d’application sont réunies,

L’article 1792-1 2° du code civil répute constructeur d’un ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Ainsi pour que le vendeur constructeur puisse être qualifié de constructeur, il faut que les travaux soient achevés.

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié que le bien litigieux a été vendu avec, en brut de maçonnerie, au rez-de-chaussée une pièce, une buanderie, un placard et un garage et à l’étage un studio.

Il y est surtout précisé en page 6 que l’acquéreur déclarant souhaiter réaliser la totalité des extensions prévues au permis, la déclaration d’achèvement n’a pas été déposée et le certificat de conformité n’a pas été délivré.

Il en ressort que l’immeuble n’était pas achevé au jour de la vente et que dès lors, l’acquéreur ne pouvant invoquer l’article 1792-1 du code civil, perd le droit à réparation des dommages au titre de la responsabilité décennale de plein droit des articles 1792 à 1792-2 du code civil. En conséquence seul le régime de la vente de droit commun peut trouver application. L’acquéreur peut ainsi agir en responsabilité contre le vendeur pour délivrance d’une chose non-conforme aux prévisions du contrat ou en garantie des vices cachés.

Mme B., acquéreur, sollicite l’application à titre subsidiaire de l’article 1147 du code civil aux désordres affectant le réseau Télécom, l’installation électrique, la climatisation et la VMC au motif que ces installations ne seraient pas conformes aux règles de l’art sans préciser en quoi le vendeur aurait manqué à son obligation de délivrance d’une chose conforme aux stipulations contractuelles.

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En outre Mme B. visant l’impropriété du bien à l’usage d’habitation en raison des risques que font encourir les éléments d’équipement et non une non-conformité contractuelle, son action relève obligatoirement de la garantie des vices cachés.

Mme B. n’invoquant le fondement de l’article 1641 du Code civil que pour le réseau d’assainissement autonome, ses demandes en réparation des autres dommages ne peuvent prospérer.

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

M. B., le vendeur, se prévaut d’une clause d’exonération des vices cachés figurant à l’acte de vente et dont Mme B. soulève le caractère inopérant au motif que M. B. qui est le constructeur ne pouvait ignorer les vices de construction affectant son ouvrage. Il est certain que cette clause limitative de garantie est inopposable à l’acquéreur dès lors que le vendeur connaissait le vice, sous réserve que le vice caché n’ait pas été connu de l’acquéreur.

A cet égard le vendeur argue qu’il est indiqué en page 8 de l’acte de vente, que les biens vendus seront délivrés dans l’état où ils seront au jour de l’entrée en jouissance de l’acquéreur, sans garantie de la contenance, et en page 9 que l’acquéreur déclare avoir été informé par le notaire soussigné des risques liés à l’acquisition d’un immeuble n’ayant pas été assuré et réitère néanmoins sa volonté d’acquérir le bien, pour en déduire que l’acquéreur.s’est engagé en connaissance.

Il invoque en outre une exonération de garantie des vices cachés à raison de l’information établie par le diagnostiqueur professionnel en ces termes en page 10 de l’acte de vente :’Dossier de diagnostic technique : Un dossier de diagnostic technique a été établi par la Société Pro Mobil le 23 mars 2011 comprenant un ensemble de documents destinés à l’information de l’acquéreur, savoir : Exonérant le Vendeur de la garantie des vices cachés en ce qui concerne le cas échéant :

– (…)

– Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Cependant M. M., expert, a constaté un dysfonctionnement du système d’assainissement autonome, notamment en ce que :

– les tuyaux d’épandage ne sont pas placés de façon horizontale, une différence de niveau de 25 cm ayant été relevée entre le fond du regard de bouclage et le fond du regard de répartition,

– les tuyaux d’épandage sont enfouis trop profondément,

– le dispositif d’assainissement n’est pas implanté à plus de 5 mètres des limites de propriété.

Il conclut donc à la non-conformité de cette installation aux normes en vigueur lors de la construction de la maison et lors de la vente et préconise la dépose de l’installation existante et la mise en place d’une nouvelle installation d’assainissement autonome.

La clause générale stipulant que l’acquéreur prend le bien en son état au jour de l’entrée en jouissance, comme celle d’exonération de garantie des vices cachés figurant en page 8 et la clause d’exonération de garantie des vices cachés affectant l’installation d’assainissement autonome au regard du dossier de diagnostic technique sont inopposables à l’acquéreur dès lors que les vices n’étaient pas apparents au jour de la vente, et que M. B. qui, en tant que constructeur de l’installation ne pouvait les ignorer, ne peut se retrancher derrière des diagnostics techniques.

M. B. ne peut imputer les vices de l’installation d’assainissement à la multiplication des pièces habitables après la vente puisque l’expert situe le dysfonctionnement de cette installation dans sa conception même qui n’a pas été modifiée depuis la vente.

L’expert ayant chiffré le coût des travaux de réfection à la somme de 30.000 EUR et ayant repoussé le devis du 15 juillet 2014 de la société SO.MO.TRA. produit par Mme B., M. B., vendeur, sera condamné au paiement de cette somme avec revalorisation en fonction de l’indice BT01.

Compte tenu des nuisances olfactives subies par Mme B. et sa famille depuis leur emménagement en août 2012, le préjudice de jouissance consécutif aux désordres affectant l’installation d’assainissement autonome sera fixé à 20.000 EUR.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme B., l’acquéreur, les frais irrépétibles qu’elle a exposés.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1re et 3e chambres réunies, 2 décembre 2021, RG n° 18/20201