Le notaire particulièrement mal fondé à soutenir qu’il n’a commis aucune faute dans le cadre de la rédaction des actes authentiques de vente.

Aux termes d’un contrat du 28 janvier 2012, la société Moulin XII nouvellement dénommée la société Les Moulins de Sainte Gemme a consenti à la société Sianne patrimoine et à la société Iliade finance, un mandat exclusif de vente portant sur 15 lots situés […] et ce pour une durée de 6 mois, prorogeable sauf dénonciation, pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendrait automatiquement fin.

Suivant contrat du 25 juillet 2012, la société Moulin XII nouvellement dénommée la société Les Moulins de Sainte Gemme a consenti à la société Sianne patrimoine et à la société Iliade finance, le même mandat de vente mais sans exclusivité portant sur ces mêmes 15 lots et pour une durée de 3 mois, prorogeable sauf dénonciation, pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendrait automatiquement fin.

Par actes authentiques passés par devant Mme Isabelle R., notaire associée de la société Bruno M. et Isabelle R. les 3 mai 2013 et 18 décembre 2013, les lots 1, 7, 4 et 28 ont été vendus respectivement à M. F. (lot 1), M. V. (lot 7) et M. C. (lots 4 et 28).

Ces actes mentionnaient que les ventes avaient eu lieu sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.

Deux promesses synallagmatiques de vente ont été signées les 25 octobre 2012 et 19 décembre 2013 au profit de M. B. et des époux C. mais elles n’ont pas été régularisées par acte authentique.

Les commissions des sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance au titre des ventes des lots 1, 7, 4 et 28 n’ont pas été réglées par la société Les Moulins de Sainte Gemme anciennement dénommée société Moulin XII.

Les 29 avril et 3 mai 2016 la société Sianne patrimoine et la société Iliade finance ont assigné la société Moulin XII, Mme Isabelle R., notaire, et la société Bruno M. et la  Isabelle R. devant le Tribunal de grande instance de Chartres aux fins de paiement de leurs commissions.

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La responsabilité du notaire est de nature quasi-délictuelle, il est tenu à un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence. Cette obligation est appréciée avec une rigueur certaine tenant au fait que les professions juridiques sont réglementées et que l’on attend de leurs membres qu’ils apportent d’autant plus de soin à l’accomplissement de la mission dont ils sont spécifiquement investis par la loi.

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Le tribunal a retenu que le notaire ne pouvait ignorer qu’il existait des intermédiaires dans les ventes en cause.

Les appelants soutiennent qu’ils n’ont commis une faute et qu’ils ont pris acte des déclarations des deux parties aux actes de vente.

Il résulte toutefois des échanges de courriels, et notamment de ceux produits sous les n° 20 et n° 21, que l’étude notariale n’ignorait pas que les intimées avaient agi en qualité d’intermédiaires dans les ventes en cause.

Par ailleurs, dans la rédaction de trois des quatre actes authentiques ici en cause, le notaire rédacteur a cité, recopié et annexé dans chacun des actes, dans le paragraphe relatif à la situation hypothécaire, le courriel du créancier hypothécaire, la Société générale, en date du 25 avril 2013 (pour les lots 1 et 7) et du 29 novembre 2013 (pour le lot 4) faisant état de l’acceptation d’une main levée partielle sous réserve de recevoir l’intégralité du prix de vente sous déduction de la commission.

Les appelants prétendent que ces courriels de la Société générale ne seraient qu’un courrier type qui ne ferait part que « de sa décision de donner mainlevée partielle déduction faite d’une éventuelle commission dans l’hypothèse où la vente aurait été conclue par l’entremise d’un agent immobilier ».

Or, la lecture de ces courriels révèle que la Société générale indique à l’étude notariale qu’elle accepte le principe des ventes avec mainlevée partielle et précise pour chacun des lots, le montant précis de la commission à déduire.

Il ne s’agit donc absolument pas d’un courrier type mais bien d’un mail personnalisé adressé au notaire, le montant des commissions mentionnées dans ces courriels étant exactement celui réclamé dans le cadre de la présente procédure par les sociétés intimées.

Il sera ajouté que le vendeur, la société Moulin XII, par courrier du 16 octobre 2014, a écrit : « nous avons indiqué au Notaire que les ventes devaient comporter un volet mobilier et immobilier et que les intermédiaires devaient être rémunérés » , mais qu’elle s’est ensuite opposée au paiement des commissions.

Il résulte de ces éléments que le notaire est particulièrement mal fondé à soutenir qu’il n’a commis aucune faute dans le cadre de la rédaction des actes authentiques de vente.

Les appelants indiquent que si la cour retenait une faute de leur part, elle ne pourrait que les condamner au préjudice consistant pour les sociétés intimées à devoir initier une procédure pour recouvrer les sommes qui leur étaient dues (frais de signification, honoraires d’avocat …) mais nullement à payer les commissions d’agence comme l’a fait à tort le tribunal.

Les appelants ne contestent pas que les sociétés intimées n’ont pas obtenu le paiement des commissions qui leur étaient dues par la société Les Moulins de Sainte Gemme. Un incident de radiation de l’instance a d’ailleurs été introduit par les intimées sur le fondement de l’article 526 du Code de procédure civile et a donné lieu à une ordonnance du 11 janvier 2021 au terme de laquelle le conseiller de la mise en état a constaté que la demande de radiation était devenue sans objet (le notaire ayant réglé les condamnations mises à sa charge) et a condamné in solidum Mme R. et la SCP à payer aux intimées la somme de 800 EUR au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Si le notaire n’avait pas commis la faute susvisée, les fonds provenant de la vente et revenant aux intermédiaires auraient dû être séquestrés à l’étude, en sorte qu’ils auraient perçu immédiatement leur rémunération.

La faute du notaire les a donc privés du paiement de leurs commissions. Il s’agit bien d’un préjudice direct.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a jugé que cette faute justifiait que le notaire soit condamné, in solidum avec la société Les Moulins de Sainte Gemme, au paiement des commissions dues.

Enfin, eu égard au sens de la présente décision, le tribunal sera approuvé en ce qu’il a débouté le notaire de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Le jugement est également confirmé s’agissant de ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.


  • Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 2 décembre 2021, RG n° 20/00632