Vente d’un immeuble destiné à l’habitation de l’acquéreur dans une zone interdite à l’habitation. Faute du notaire

La vente d’un ensemble immobilier a été conclue au profit d’un acquéreur souhaitant en faire un usage d’habitation, alors que le bien se trouvait dans une zone d’activité économique dont le règlement interdisait l’habitat hors logement de fonction lié à cette activité. L’acte notarié n’indiquant aucune information expresse relative à la restriction afférente au bien vendu, il ne saurait être reproché à l’acquéreur de ne pas s’être renseigné sur les modalités du règlement de la zone d’activité économique, et il incombait au vendeur de fournir toutes les informations relatives à la restriction de l’usage du logement, ce dont il avait parfaitement connaissance et qu’il s’est abstenu de communiquer. Il y a donc lieu de retenir la réticence dolosive du vendeur.

Si le notaire a fait référence à la situation de l’immeuble et a renvoyé à la réglementation applicable à la zone d’activité économique dans laquelle se situait le bien, il n’a toutefois apporté aucune précision sur les restrictions afférentes à l’usage du logement. En s’étant abstenu d’apporter des précisions claires sur ces restrictions, l’acquéreur n’a pas été en mesure de connaître précisément les caractéristiques du bien et c’est à bon droit que les juges de première instance ont retenu que le notaire avait ainsi commis un manquement à son obligation de conseil.

Le préjudice de l’acquéreur ne constitue pas une perte de chance de réaliser une plus-value lors de la vente du bien. Cependant, la restriction d’usage afférente au logement vendu est de nature à diminuer la valorisation du bien immobilier en ce qu’elle constitue une contrainte pour l’acquéreur, ce qui justifie que ce dernier se prévale d’une surévaluation du prix de vente à hauteur de 20% à l’égard du vendeur, qui est condamné à lui verser la somme de 17.000 EUR à titre de dommages et intérêts. S’agissant du notaire, sa faute est à l’origine d’une perte de chance de ne pas avoir pu acquérir le bien immobilier à un moindre coût, que les éléments d’espèce permettent d’évaluer à 70%. En conséquence, le notaire est condamné in solidum avec le vendeur sur la seule somme de 11.900 EUR à indemniser l’acquéreur du préjudice subi.


  • Cour d’appel de Nîmes, Chambre civile, 30 septembre 2021, RG n° 20/00438