Le vendeur a procédé à une isolation insuffisante de la maison vendue

Par acte du 4 février 2014, M. P. a fait l’acquisition d’une maison sise à Forcalquier auprès de monsieur et madame M. au prix de 245.000 EUR. Il prétend avoir rapidement constaté après son entrée dans les lieux des traces d’humidité au plafond du dernier étage, précisant que la pose préconisée par son vendeur d’une gouttière n’a pas empêché l’aggravation des problèmes au cours de l’hiver suivant pendant lequel il a constaté de « véritables ruissellements ».

A ce sujet, il a exposé à l’expert ultérieurement désigné que l’isolation n’était pas accessible car en sous-toiture et que cet aspect technique ne pouvait lui apparaître alors que le diagnostic de performance énergétique (DPE) faisait état d’un isolant de 20cm, les vendeurs faisant, de leur côté, valoir qu’ils n’ont jamais eu de problème, qu’il n’y a pas de VMC et que la présence d’une condensation en plafond rampant du dernier étage ne leur a pas posé de souci, même s’ils reconnaissent avoir constaté la présence d’humidité notamment sur le mur de l’escalier où ils avaient posé un kilim.

Aux termes de l’expertise judiciaire ordonnée le 4 février 2016, ayant conduit l’expert à déposer son rapport le 6 mars 2017, il a été relevé que Monsieur M. avait procédé, lui-même, aux travaux de réhabilitation et de transformation de la maison, notamment aux travaux d’isolation thermique de la toiture, qu’il avait utilisé des plaques de doublage composées d’une couche de polystyrène expansé de 8 cm sur laquelle était collée une plaque de plâtre, qu’il avait vissé ces plaques sur les bois de la charpente et sur le côté intérieur et les avait joints avec des bandes et de l’enduit.

L’expert a estimé que l’isolation sur la toiture, d’une épaisseur maximale de 9cm (et non 20cm) et qui n’est habituellement utilisée que pour les murs et non en toiture, transformait le plafond rampant en parois froides, ce qui provoquait une condensation sur la surface du matériau, phénomène auquel s’ajoutait la présence de joints non étanches entre les plaques qui permettaient à l’eau de migrer aux jonctions entre les plaques de parement et entre les plaques et les poutres.

L’expert a retenu un mauvais choix des matériaux et une mauvaise mise en oeuvre, aggravée par un défaut de ventilation.

Il a considéré que ‘les désordres étaient décelables avant la vente’, et que les propriétaires qui avaient occupé le logement en continu pendant dix ans « en avaient forcément connaissance ».

Le jugement déféré retient que la cause des désordres remontait aux travaux effectués par les époux M. en 2000 ; que compte tenu de leur nature et de leur origine et du fait que les vendeurs avaient occupé le bien en continu pendant 10 ans, ils étaient connus d’eux avant la vente et ce même si le mode de vie des occupants et les températures hivernales peuvent rendre le phénomène plus ou moins visible sans toutefois l’anéantir; que par ailleurs, il résultait des éléments versés aux débats que monsieur P. avait visité l’immeuble avec un professionnel du bâtiment avant de signer le compromis et qu’il avait été autorisé à habiter la maison dès le 2 décembre 2013 avant la vente effective ; qu’à compter de cette date, il avait procédé à certains aménagements et que par suite, l’acquéreur ne pouvait se prévaloir d’un vice présentant un caractère occulte et en tous cas, non décelable.

La responsabilité du vendeur d’un immeuble est engagée au titre de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, le vice tient à un problème d’humidité sur les murs, résultant d’une isolation trop fine. Ce vice ne pouvait être ignoré par le vendeur, qui avait lui-même installé l’isolation en sachant qu’elle n’était pas aux normes, occupé le bien pendant dix ans, installé une tenture sur le mur humide, et dont l’habitude de fréquente aération ne permet que d’atténuer le problème, sans pouvoir le faire disparaître. Si l’acquéreur a habité l’immeuble trois mois avant la vente, et a donc nécessairement constaté de la condensation au niveau du velux, il ignorait le vice. En effet, un simple manque d’aération pouvait en être la cause, l’humidité sur le mur n’était pas décelable car masquée par les tentures, et l’ampleur du problème était atténuée par un hiver particulièrement doux. L’acquéreur ne peut par ailleurs être considéré comme ayant provoqué ou aggravé le vice, tant l’aération ne peut qu’atténuer le problème, et non le créer ou le faire disparaître. Si ces désordres ne compromettent pas la solidité du bâti et ne le rendent pas impropre à sa destination dans l’immédiat, il est cependant nécessaire d’y remédier afin de ne pas engager le devenir de l’immeuble, car ils pourraient conduire à l’insalubrité du logement et dégrader les bois de la charpente. Le vendeur indemnisera donc l’acquéreur du coût des travaux nécessaires, de son préjudice de jouissance résultant du fait d’avoir dû vivre avec ces problèmes d’humidité, et de son préjudice moral consistant dans les tracas de la procédure ayant nécessité une étude expertale.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 5 octobre 2021, RG n° 18/19378