Défiscalisation, piège à con (suite mais pas fin)

Le 6 août 2007, les époux T. ont acquis trois appartements au titre d’un investissement total de 671.888 euros réalisé dans le cadre de la loi de défiscalisation du 21 juillet 2003, dite loi Girardin:

– par acte authentique reçu par Mme Virapoulé R., notaire, la SAS Batipro Promotion a vendu aux époux T. un appartement T2 en état futur d’achèvement et une place de parking (lots n° 37 et 78) au sein de la […], moyennant le prix de 165.038,00 EUR TTC, financé par un prêt de 161.970,00 EUR auprès de la SA BNP Paribas Invest Immo, moyennant un taux d’intérêt variable, initialement de 3,75% par an, remboursable sur 240 mensualités;

– par acte authentique passé devant M. S., notaire, la même société leur a vendu un appartement de type T3 et une place de stationnement situés dans l’ensemble immobilier […], moyennant le prix 252.165,00 EUR TTC, acquisition financée par un prêt de 252.165,00 EUR consenti par la SA BNP Paribas Invest Immo, remboursable sur 240 mois, à un taux d intérêt variable, initialement de 3.75% par an;

– par acte authentique du même jour reçu par M. S., les époux T. ont acquis auprès du même vendeur un appartement T3 en état futur d’achèvement dans la Résidence « Les Jardins de BOURBON » précitée, moyennant le prix de 254.685,00 EUR TTC, financée par un prêt du même montant consenti concomitamment par la SA BNP Paribas Invest Immo, remboursable également sur 240 mois au taux initial variable de 3,75%.

Ayant revendu les appartements en 2012 à un prix d’environ 40% inférieur à leur prix d’acquisition, les époux T. ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de leur domicile, puis de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de voir diligenter une expertise judiciaire de la valeur des appartements, laquelle a été ordonnée le 13 septembre 2012 et confiée à M. Le R..

Invoquant des manquements aux devoirs d’information et de conseil, les époux T. ont saisi le tribunal de grande instance de Saint-Denis par actes d’huissier du 23 février 2015 aux fins de voir condamner in solidum la SAS Batipro Promotion, M. S. et Mme Virapoulé R. et la SA BNP Paribas Invest Immo à leur payer les sommes de :

L’action indemnitaire introduite le 23 février 2015 par des investisseurs à l’encontre des deux notaires rédacteurs des actes authentiques de vente de trois appartements, acquis en août 2007 dans le cadre de la loi Girardin et revendus à perte, n’est pas prescrite, tant par application des dispositions de l’article 2224 du Code civil que de celles de l’article 2270-1 du même Code. Ils ne pouvaient en effet avoir connaissance du caractère excessif du prix de vente que lorsque les biens ont été mis en vente en 2011 à un prix très inférieur à celui d’acquisition. Par ailleurs, la prescription quinquennale de l’action fondée sur la surévaluation du besoin de défiscalisation a commencé à courir au jour de la première année d’imposition des revenus de l’opération, soit en septembre 2009, et a été interrompue par l’action introduite devant le juge des référés en février 2012. Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les notaires poursuivis et de déclarer recevable la demande indemnitaire des investisseurs.

Les notaires poursuivis ne peuvent s’exonérer de leur obligation de conseil au motif qu’ils n’ont été que les rédacteurs des actes en cause. Leur devoir d’information et de conseil impliquait en l’espèce une vigilance renforcée dès lors que les investisseurs résidaient en métropole et étaient représentés par un clerc de notaire. Il convient également de relever que l’un des notaires avait rédigé le règlement de copropriété des immeubles, ce qui implique qu’il conseille les acquéreurs au regard des connaissances spécifiques qu’il avait des biens. Toutefois, le devoir d’information et de conseil du notaire ne s’étend pas à l’appréciation de l’opportunité économique de l’acquisition d’un bien. Aucun manquement fautif ne peut donc être reproché sur ce fondement aux officiers publics par les investisseurs qui ne rapportent pas davantage la preuve que le prix d’acquisition des biens litigieux était sans rapport avec les prix pratiqués pour des biens similaires. Leur demande indemnitaire est en conséquence rejetée.


  • Cour d’appel de Saint-Denis (Réunion), Chambre civile, 28 juin 2019, RG n° 17/01640

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