Le notaire qui doute doit-il aller sur le lieu du bien vendu ?

Par acte notarié du 17 juin 1981, M. Michel M. et Mme Claude L. ont fait donation à leurs quatre enfants Elisabeth, Stéphane, Christophe et Nathalie, de manière indivise, d’un terrain à bâtir désigné au cadastre de la commune de Juziers (78), lieudit Les-Sablons-d’Apremont, cadastré section E n° 2356, pour une contenance de 82a 62ca.

Le terrain a fait l’objet d’une division en quatre lots distincts qui ont été répartis entre chacun des quatre enfants par acte notarié du 28 septembre 2007, chacun se voyant attribuer un lot et le quart du passage indivis desservant l’ensemble des lots. Des servitudes de passage, tant aérien que souterrain (pour toutes canalisations et réseaux), ont été créées aux termes dudit acte.

Mme Nathalie M. et M. Christophe M. ont chacun fait édifier une maison sur leur terrain, tandis que Mme Elisabeth M. épouse B. et M. Stéphane M. ont procédé à la division de leurs propres parcelles afin de les vendre à des tiers, confiant la réalisation des ventes à intervenir à la SCP O.-L.-L. devenue SCP Laurent J., Sylvain L. et Christine G.-F., notaires associés titulaires d’un office notarial à Limay (78).

Un contentieux est survenu et la responsabilité du notaire a été engagée.

Pour la cour d’appel saisie :

Le notaire rédacteur d’un acte est d’une part tenu à une obligation de résultat et doit, avant de dresser l’acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité et l’utilité de l’acte. Il doit procéder à des recherches sur la situation des biens et plus particulièrement vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu. Le notaire est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Son obligation de conseil consiste en une obligation de moyens.

Le notaire n’est tenu de se rendre sur place ou de procéder à des investigations complémentaires que s’il dispose de documents ou d’informations desquels il résulte des éléments objectifs lui permettant de douter de l’exactitude des déclarations de ses clients. Il faut qu’il existe des circonstances extérieures de nature à attirer son attention sur les incohérences de celles-ci. Ce n’est que dans cette hypothèse qu’il doit procéder à des recherches ou investigations complémentaires pour lever un doute raisonnable.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre, 1re section, 14 septembre 2021, RG n° 18/07257

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