Les nuisances olfactives en provenance du restaurant-sandwicherie casher

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et est géré par son syndic actuel, la société cabinet C.

Depuis le 25 juillet 2007, la société civile immobilière MK Patrimoine est propriétaire du lot n° 67 dans cet immeuble, constitué d’un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée.

Ces lieux sont loués à la société à responsabilité limitée Carmel Délices, selon contrat de bail du 15 mai 2005 conclu avec l’ancien propriétaire, M. Jacques M.

À la suite de plusieurs contrôles sur place consécutifs à des plaintes des copropriétaires (contrôles des 8 décembre 2009, 2 novembre 2012 et 30 août 2013), la Préfecture de police de Paris a notifié à la société Carmel Délices la non-conformité de son installation d’évacuation de l’air vicié et l’a mise en demeure de mettre en conformité l’extraction de la cuisine.

La société Carmel Délices a sollicité de son bailleur qu’il intervienne auprès de la copropriété afin qu’elle l’autorise à poser un conduit d’extraction. La société civile immobilière MK Patrimoine a donc demandé au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire avec notamment pour ordre du jour le vote d’une résolution autorisant le passage d’un conduit d’évacuation des fumées en façade sur cour.

L’assemblée générale du 21 mai 2013 a refusé de voter cette résolution.

Par exploit d’huissier en date du 12 mai 2014, la société civile immobilière MK Patrimoine a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] devant le Tribunal de grande instance de Paris en autorisation de travaux.

Par acte du 9 juin 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a assigné la société Carmel Délices devant le même tribunal.

Dès lors qu’il est justifié de nuisances olfactives en provenance du restaurant-sandwicherie casher, très importantes, car incommodantes, perceptibles du rez-de-chaussée jusqu’au 5e étage de l’immeuble, du matin au soir, de façon répétée pendant plusieurs années, il y a lieu de retenir l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage. Le fait que la société locataire des lieux n’ait pas pu disposer d’une extraction conforme, en raison de l’absence d’approbation de la résolution afférente par l’assemblée générale des copropriétaires, n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il y a donc lieu de condamner in solidum le copropriétaire bailleur et la société locataire à faire cesser toutes nuisances olfactives.

La demande de dommages et intérêts, pour nuisances olfactives, étant formée par le syndicat des copropriétaires, il convient de préciser qu’il y a lieu de considérer que le trouble est collectif et qu’il est ressenti par l’ensemble des copropriétaires, au vu des attestations de copropriétaires produites et du constat d’huissier attestant de ces nuisances jusqu’au 5e étage de l’immeuble. Le préjudice est donc caractérisé par les nuisances olfactives et compte tenu de leur durée, de leur fréquence et de la gêne ressentie, il convient de considérer qu’il a été à juste titre apprécié par les premiers juges à hauteur de 10.000 EUR.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 15 décembre 2021, RG n° 17/07804

Un commentaire

  1. Bref, il relève (de la responsabilité) du bailleur de veiller à louer son local commercial à un locataire dont l’activité est compatible avec les caracteristiques du bien loué.

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