Acquéreurs entrés dans les lieux des mois avant la vente : responsabilité du notaire

Suivant acte authentique du 26 octobre 2012, reçu par maître Anouck El A., M. Philippe C. et Mme Smahane Z. ont conclu une promesse de vente portant sur la vente de leur bien immobilier à usage d’habitation situé […] (45) dont le bénéficiaire était M. Rocco L.

En application de la clause de prise de possession anticipée, M. L. est entré dans les lieux le 1er novembre 2012. Toutefois, la réitération de la vente par acte authentique, prévue le 1er avril 2013, n’a pas été réalisée. M. L. n’a pas payé l’indemnité d’occupation stipulée dans la promesse et n’a pas immédiatement quitté les lieux.

M. C. et Mme Z. ont saisi le Tribunal de grande instance de Montargis aux fins d’indemnisation de leur préjudice. Par jugement rendu le 25 juillet 2014, le Tribunal de grande instance de Montargis a condamné M. L. à leur payer la somme totale de 44’249,48 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, des indemnités d’occupation dues pendant 7 mois, des modifications de l’immeuble (démolition d’un escalier extérieur et d’une dépendance en pierre), et des dégradations constatées, outre la somme de 1’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Considérant que cette créance était irrécouvrable, M. C. et Mme Z. ont fait assigner le notaire et la SCP notaire El A. L. P. par acte d’huissier de justice du 29 juillet 2015, devant leTribunal de grande instance de Montargis, aux fins de leur condamnation au paiement de la somme de 45.249,08 EUR à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice causé par le manquement du notaire à son devoir de conseil.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

A défaut de clause stipulant, d’une part la remise d’un dépôt de garantie par le bénéficiaire autorisé à entrer dans les lieux, avant la régularisation de la vente par acte authentique, à même de couvrir les risques de dégradations et de favoriser le recouvrement de l’indemnité d’immobilisation, d’autre part, prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse, le notaire a manqué à son obligation d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte litigieux.

A défaut de preuve qu’une information a été délivrée aux promettant sur les risques liés à une telle promesse de vente, le notaire a également manqué à son devoir de conseil. Le moyen tiré du fait que les parties avaient négocié l’acte entre elles sans l’intermédiaire du notaire est inopérant. Il est donc établi que le notaire a commis une faute au préjudice des vendeurs.

En application de l’article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966, la SCP notariale et sera solidairement responsable avec le notaire des conséquences dommageables de ses actes.


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 23 février 2021, RG n° 20/00723