Encore un notaire borné qui n’a fait que recopier la clause GenApi exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés

Dans cette affaire le vendeur n’avait rien demandé au notaire qui pourtant a recopié la clause de GenApi de non-garantie du vendeur au titre des vices cachés. Cependant c’est le vendeur qui est condamné et le notaire qui est blanchi.

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Par acte du 8 juin 2007, dressé en l’étude de monsieur S., notaire à Montmorency, M. N. et Mme D. ont acquis de M. M. un appartement de deux pièces, situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier en copropriété situé à […], au prix de 154.000 EUR.

Se plaignant de désordres et notamment de remontées capillaires d’humidité dans les pieds du mur porteur de l’appartement, ils ont assigné M. M., par acte du 28 février 2011, pour voir ordonner la résolution judiciaire de la vente et la condamnation de leur vendeur à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Par ordonnance rendue le 23 avril 2013, le juge de la mise en état a désigné un expert judiciaire pour examiner les désordres invoqués par M. N. et Mme D.

Par ordonnances des 26 décembre 2014 et 30 octobre 2015, les opérations d’expertise ont été étendues à la société Covea Risks, à la SCP notaire K. S., à la société SMABTP, assureur en responsabilité civile et garantie décennale de la société Auvelec.

L’expert, Mme B., a déposé son rapport le 26 décembre 2016.

Par actes des 13 et 18 avril 2018, M. N. et Mme D. ont assigné devant leTtribunal de grande instance de Pontoise en dénonciation de procédure et en intervention forcée la société Auvelec, la société SMABTP, la société MMA Iard et la MMA Iard Assurances Mutuelles venant aux droits de Covea Risks, la société K.S., notaires associés.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 28 juin 2018.

Par actes du 22 mars 2019, la société Auvelec a assigné en dénonciation de procédure et en intervention forcée les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks.

Le jugement du 25 mai 2020 du Tribunal judiciaire de Pontoise a fait l’objet d’un appel.

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Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

Devant la cour d’appel, M. M. soutient que l’action engagée par M. N. et Mme D. sur le fondement de la garantie des vices cachés est prescrite. Il fait valoir que les acquéreurs ont indiqué que 4 mois après la vente, ils avaient constaté des cloquages de la peinture et des fissures dus à des excès d’humidité dans les murs. Ils ont précisé avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur le 5 juin 2008. L’appelant soutient que l’assignation délivrée le 28 février 2011 l’a donc été après l’expiration du délai de deux ans de l’article 1648 du code civil.

M. N. et Mme D. répliquent qu’il est de jurisprudence constante que le point de départ de la prescription se situe à la date à laquelle l’acquéreur prend connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences, le plus souvent lors du dépôt du rapport d’expertise. Au cas présent, ils rappellent qu’un expert a été mandaté par la société Juridica lequel a déposé son rapport le 23 juillet 2009 qui fait apparaître l’existence du vice dans son ampleur.

La cour d’appel rappelle qu’aux termes de l’article 1648 du Code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Au cas présent, si M. N. et Mme D. ont pu constater peu de temps après l’acquisition du bien des manifestations de l’humidité des murs, ce n’est que lors des conclusions de l’expert mandaté par l’assureur qui a déposé son rapport le 23 juillet 2009 qu’ils ont appris que les travaux réalisés par M. M. étaient inefficaces et que le seul système permettant de remédier aux remontées capillaires consistait en la création d’une barrière étanche dans l’épaisseur des murs en partie basse.

Il en résulte que ce n’est qu’à la lecture de ces conclusions que M. N. et Mme D. ont pris la mesure du vice affectant le bien acquis, de sorte que lors de la délivrance de l’assignation le 28 février 2011 la prescription n’était pas acquise.

Cette fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur l’action en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. La preuve de la réalité de ce vice et de son antériorité incombe à celui exerçant l’action en garantie.

Est considéré comme caché le vice qui ne serait pas révélé par un examen fait par un acheteur normalement avisé. Un vice peut être considéré comme caché sans pour autant avoir été dissimulé.

Il est de principe, en application de l’article 1645 du Code civil, que la recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, l’acquéreur pouvant exercer une action en dommage et intérêts.

L’expert judiciaire a constaté que la base des murs périphériques ainsi que celle du mur de refend étaient affectées de remontées capillaires. Pour l’expert, ces remontées sont inhérentes au mode constructif de l’immeuble dont les murs extérieurs et le refend ne comportent pas de coupure de capillarité faisant barrage aux remontées d’humidité en provenance du sol.

L’expert a souligné que M. M. avait pris conscience de ce phénomène et avait mandaté pour y remédier la société Auvelec, spécialisée dans le traitement des remontées capillaires par la méthode d’électro osmose mais que cette société avait installé son procédé sans effectuer au préalable une mesure du taux d’humidité et sans vérifier la baisse de ce taux après travaux, ce qui ne permettait aucun contrôle de l’efficacité du procédé. L’expert a observé que le fil de titane n’avait pas été positionné comme il aurait dû l’être et que le système ne pouvait ainsi être efficace. Il note par ailleurs que la société Auvelec avait également mis en oeuvre une ventilation mécanique anarchique et inefficace, observant que le système aurait dû supprimer les entrées d’air dans la salle de bain et la cuisine pour permettre un balayage correct de l’appartement.

L’expert a constaté que le taux d’humidité, au coeur des murs de façade, était voisin de 10 % alors qu’il aurait dû être de 5%. Lors de l’ouverture du doublage, faite au cours de la réunion du 15 juillet 2014, l’isolant était mouillé, ce qui attestait d’une condensation dans l’épaisseur du doublage. Il a également noté que des moisissures affectaient le logement mal ventilé et dont l’isolation était quasiment nulle.

L’expert a conclu que le logement était impropre à sa destination car il ne permettait pas un usage normal des lieux et qu’il était insalubre.

L’appelant évoque une sur-occupation des lieux (la famille étant composée de 5 personnes) mais l’expert a précisé que cette occupation ne serait pas un problème dans un logement correctement traité contre l’humidité, isolé et ventilé.

Antérieurement à la réalisation de ces travaux dépourvus d’effet, les locataires de M. M. s’étaient plaints de désordres importants auprès de la direction des affaires sanitaires et sociales du Val d’Oise et la commune d’Ezanville avait chargé la police municipale d’effectuer un rapport d’information qui a été établi le 20 juillet 2005 et qui a mis en évidence de nombreux signes d’insalubrité.

Les travaux confiés à la société Auvelec – de traitement de l’humidité et de ventilation – ont été réalisés en juillet 2006, à la suite du départ de ces locataires. En novembre de la même année, ont été réalisés les doublages des murs, de sorte que durant quelques mois les manifestations des vices affectant le bien ont pu se résorber et échapper ainsi à la vigilance de M. N. et Mme D. qui ont acquis le bien en juin 2007.

C’est donc à bon droit et par des motifs que la cour approuve sans réserve que le tribunal a jugé que de ces constatations et conclusions il devait être déduit que le logement était affecté d’un vice le rendant impropre à son usage au sens des dispositions précitées, ce que ne conteste pas M. M. qui concentre ses explications sur l’application de la clause élusive de garantie insérée à l’acte de vente.

Sur la responsabilité de M. M., vendeur

M. M. entend se prévaloir de la clause insérée à l’acte de vente aux termes de laquelle « l’acquéreur sera tenu de prendre les biens dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur pour raison (…) des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant aux présentes« .

M. M. met en avant que le questionnaire de vente remis au notaire fait apparaître sa parfaite transparence et il souligne qu’il a remis aux acquéreurs les factures des travaux réalisés, ces derniers ayant été informés avant la vente des problèmes que le vendeur avait rencontrés. Il reproche au tribunal d’avoir jugé qu’il aurait dû s’assurer de l’efficacité des travaux réalisés, alors que, profane en la matière, il s’en est remis à un professionnel du bâtiment.

M. N. et Mme D. contestent avoir été en possession des factures relatives aux travaux réalisés par la société Auvelec et avoir été informés par leur vendeur des problèmes d’humidité. Ils dénient de ce fait à ce dernier le droit de se prévaloir de la clause élusive de garantie.

Pour la cour d’appel, il est de principe que la clause excluant la garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui connaissait l’existence de ceux-ci.

L’expert judiciaire mentionne que les factures qui ont pu être remises aux futurs acquéreurs sont celles du 18 décembre 2006 de la société Art de l’Ambiance mentionnant « isolation des murs » et « pose de BA 13 hydrofuge » et une facture Auvelec se rapportant à la fourniture et la pose d’un système de ventilation mécanique. L’expert mentionne qu’elle ne peut savoir si la facture Auvelec relative au traitement des remontées capillaires a bien été communiquée aux futurs acquéreurs ni si elle existait puisqu’elle n’a pas été produite dans le cadre de l’expertise malgré ses demandes.

Il n’est nullement fait mention à l’acte de vente de travaux réalisés par M. M. ni de factures remises aux acquéreurs.

L’affirmation contenue dans les conclusions de la SCP selon laquelle, sur interrogations des parties, celles-ci avaient confirmé que les futurs acquéreurs avaient parfaitement été informés des travaux exécutés avant la signature de l’avant-contrat dans le bien immobilier est insuffisante à établir la réalité et le contenu de l’information donnée par le vendeur. Si l’office notarial affirme que M. M. avait remis aux futurs acquéreurs les factures, il ne peut confirmer que toutes les factures ont bien été remises, et spécialement celle se rapportant au traitement des remontées capillaires. M. N. et Mme D. affirment qu’elle ne leur fut adressée qu’à la fin de l’année 2007, lorsqu’ils avaient contacté M. M. pour lui faire part des désordres de l’appartement, ayant constaté, quelques mois après l’acquisition, l’apparition de cloques et de fissures.

Il est certain que M. M. connaissait le vice affectant le bien lui appartenant. Il est exact qu’il a tenté d’y remédier et s’en est remis pour ce faire à un professionnel. Mais à la suite du tribunal, la cour observe qu’il n’a fait effectuer aucune mesure du taux d’humidité après la réalisation des travaux afin de s’assurer de l’effectivité du traitement qu’il avait choisi et qu’il a fait procéder à la pose d’un doublage des murs de l’appartement, dépourvu de tout pouvoir isolant, qui a eu pour effet – sinon pour objet- de masquer l’humidité et ses conséquences, à tout le moins pour un temps.

Aucun élément objectif ne prouve que M. M. a bien remis aux acquéreurs la facture de la société Auvelec. Surtout, même si cette facture leur a été remise, il importe d’observer d’une part que lors de la vente les désordres n’étaient pas visibles du fait du doublage des murs et d’autre part que les acquéreurs n’étaient pas informés que ce problème d’humidité était d’ordre structurel, de sorte que la remise des factures, au demeurant assez sommaires, correspondait à une information très incomplète.

Il y a lieu de juger en conséquence que M. M., vendeur, n’est pas fondé à se prévaloir de la clause élusive de garantie.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a jugé que M. M. était tenu d’indemniser M. N. et Mme D., acquéreurs, des préjudices subis du fait de ces vices cachés.

Sur la responsabilité du notaire

M. N. et Mme D. reprochent au notaire de ne pas leur avoir communiqué le questionnaire qui lui avait été remis par le vendeur et soutiennent qu’il a ainsi engagé sa responsabilité civile.

La SCP de K.-S. et ses assureurs font à raison observer que le questionnaire remis par une partie au notaire à l’occasion d’une opération immobilière ne constitue pas un document légal devant être communiqué aux futurs acquéreurs mais un simple document de travail interne à l’étude notariale, contenant au demeurant des informations d’ordre privé qui n’ont pas vocation à être communiquées aux acquéreurs. Il va de soi que si ce document recèle des informations intéressant les acquéreurs, le notaire doit veiller à ce qu’elles leur soient transmises mais autrement que par la remise du questionnaire.

Le questionnaire renseigné par le vendeur mentionne que des problèmes d’humidité existent dans son appartement et M. M. y affirme qu’ils ont été résolus par ses soins car il a fait appel à des professionnels.

M. M. a toujours affirmé avoir remis aux acquéreurs les factures se rapportant aux travaux réalisés pour remédier aux problèmes d’humidité et dans une assignation délivrée le 13 octobre 2014 à l’encontre de la SCP notaire et de ses assureurs il mentionne que l’information relative à ces travaux a été également délivrée par le notaire.

Il ne saurait être reproché au notaire d’avoir méconnu la gravité des désordres et leur persistance au moment de la vente dès lors que le vendeur affirmait qu’ils avaient été résolus par ses soins.

La réapparition de désordres liés aux remontés capillaires et à l’humidité postérieurement à la vente n’est en tout état de cause pas en relation directe et causale avec l’intervention du notaire à l’occasion de la vente.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. N. et Mme D. tendant à ce que la SCP notaire, soit tenue de les indemniser.


  • Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 6 janvier 2022, RG n° 20/02649

2 commentaires

  1. Encore une fois merci pour cet article, qui va nous être très utile auprès de notre notaire, lors de la vente prochaine d’un bien affecté de désordre similaire, afin qu’il insère les clauses nécessaires dans l’acte ….

  2. Voila un vendeur qui devrait pouvoir se consoler en se retournant contre le prestataire qu’il a mandaté.

    Ceci dit, s’agissant de la vente d’un appartement, on peut s’étonner de ce que n’apparaisse pas un syndic dans ce contentieux à moins qu’il ne s’agisse d’une petite copropriété?

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