Investissement immobilier (dispositif Borloo de défiscalisation) désastreux pour les acheteurs ; le #notaire n’a aucune responsabilité

Achat immobilier pour défiscaliser : le notaire n’est pas là pour conseiller les acheteurs.

 

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation ayant pour support un investissement immobilier a été signé le 26 janvier 2008 entre la SCCV Le domaine de Merlin et les époux M., un contrat préliminaire à une vente en état futur d’achèvement.

Ce contrat portait sur un appartement de type 2, outre un parking dans un immeuble à construire, […], moyennant un prix principal de 128.500 EUR

L’opération a été présentée aux époux M. par la société Prestige Finance SAS, conseil en gestion de patrimoine, en liquidation judiciaire depuis le 16 novembre 2010.

L’acquisition était financée exclusivement au moyen d’un prêt consenti par la Caisse régionale Normande de financement.

Les époux M. ont souscrit un contrat de gestion locative et un contrat d’assurance les garantissant contre l’absence de locataire, les détériorations et les loyers impayés auprès de la société Lyonnaise de garantie exerçant sous l’enseigne ‘A louer’.

Maître J., notaire à Rennes, était chargé de recevoir l’acte authentique de vente, lequel a été signé le 28 mai 2008. Les époux M. étaient représentés à l’acte par un clerc de l’étude en vertu d’une procuration reçue par maître B., notaire à Lyon, en date du 25 avril 2008.

Le délai d’achèvement de l’immeuble était fixé au premier semestre 2009. L’appartement a été livré le 23 novembre 2009. Il n’a été loué qu’à compter du 9 septembre 2010 pour un loyer mensuel de 295 euros.

En 2016, les époux M. envisageant de revendre leur appartement l’ont fait évaluer par une société du Groupe Pierreval et par une agence immobilière de Saint-Méen-le-Grand. La première a estimé l’appartement dans une fourchette allant de 60.000 EUR à 72.000 EUR et la seconde l’a estimé au prix de 65.000 EUR.

Considérant s’être fait duper sur la rentabilité de cette opération immobilière et de défiscalisation, au regard du manque à gagner locatif et de la déprécation du bien, les époux M. ont, par acte d’huissier du 12 janvier 2017, fait assigner la SCCV Le domaine de Merlin, la SCP L. ‘ J.-P. ‘ L. (aujourd’hui SAS Office du Carré Notaires) et son assureur MMA Iard devant le Tribunal de grande instance de Rennes aux fins de les voir condamner solidairement à leur payer une somme de 10.841 EUR au titre d’une perte locative et 77.500 EUR au titre d’un préjudice patrimonial.

Les époux M. fondent leur action contre le notaire sur l’article 1382 devenu 1240 du Code civil aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ils estiment que maître J. aurait dû les alerter quant à la pérennité de leur investissement et de son coût exorbitant eu égard au marché local qui impliquait un risque de moins-value au débouclage et qu’il aurait dû, ayant connaissance du contrat de réservation, leur indiquer que s’ils optaient pour le dispositif Borloo, le loyer brut de base garanti ne pourrait être validé, ce qui anéantirait leur investissement.

Ils ont relevé appel de la décision de première instance.

–o–

Le notaire est tenu à l’égard des parties d’un devoir de conseil et doit garantir la sécurité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours.

Toutefois, cette obligation de conseil ne s’étend pas à l’opportunité économique des actes qu’il est chargé de recevoir.

À cet égard, maître J., intervenu seulement au stade de la rédaction de l’acte, rappelle à juste titre qu’il n’est ni le censeur du juste prix ni le garant de l’équilibre économique du contrat, étant par ailleurs tenu à d’un devoir d’impartialité à l’égard des deux parties.

Il n’avait donc pas à conseiller les époux M. sur la rentabilité de l’opération ou sur le prix d’acquisition.

De même, les époux M. ne démontrent pas avoir fait part au notaire de ce que la réalisation d’une plus-value à la revente était un élément déterminant de leur consentement, obligeant celui-ci à les informer spécifiquement sur ce point. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le but poursuivi était essentiellement d’ordre fiscal car si tel n’avait pas été le cas, ils auraient privilégié un investissement locatif dans leur région plutôt que d’investir dans un programme immobilier dans une ville du centre Bretagne, sans rien connaître du contexte local.

En tout état de cause, il ne peut être raisonnablement exigé d’un notaire qu’il garantisse à l’acquéreur la réalisation d’une plus-value du bien ou encore qu’il l’informe d’un risque de moins-value au jour de sa revente, plusieurs années après. En effet, l’évolution de la valeur d’un bien immobilier dépend de facteurs multiples et imprévisibles pour le notaire.

Enfin, les époux M.  » qui avait initialement inscrit leur investissement dans le cadre du dispositif Robien  » ne démontrent pas avoir informé le notaire de leur intention de recourir au dispositif Borloo neuf, qui leur permettait d’obtenir des avantages fiscaux plus importants en contrepartie d’un loyer plafonné. Il ne peuvent dès lors reprocher au notaire ne pas les avoir informés sur les contraintes de ce choix de défiscalisation. En tout état de cause, comme précédemment indiqué, il ne ressort d’aucun document contractuel que le promoteur avait garanti aux époux M. un loyer de 395 EUR par mois.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que même mieux informés sur l’existence d’un loyer plafonné compte tenu de l’option de défiscalisation choisie, Les époux M. auraient renoncé à leur acquisition, dès lors que celle-ci avait un objectif essentiellement fiscal et qu’il n’est pas contesté que l’objectif de défiscalisation a été pleinement atteint.

Au total, la faute du notaire n’est pas établie et le jugement est confirmé en ce qu’il n’a pas retenue la responsabilité de la structure d’exercice de maître J.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 4 janvier 2022, RG  n° 20/00879