Des vérifications minimales auraient permis au notaire de remplir son devoir d’information, mais voilà le conseil à son client le payant le notaire d’Arpajon n’en avait rien à cirer

Le tribunal, suivant jugement dont appel, avait retenu que :

– une contradiction existe entre ce qui résulte des mentions de l’acte de vente et le jugement du tribunal administratif sur le caractère constructible du lot n°30,

– dans la mesure où M. R., notaire à Arpajon, reconnaît avoir été informé par Mme S., acquéreur de son souhait à moyen terme de faire édifier deux maisons d’habitation sur le terrain acquis, il lui appartenait, même s’il avait obtenu un certificat d’urbanisme favorable à la construction de deux maisons antérieurement à l’acquisition des parcelles et si les parcelles litigieuses étaient inscrites en zone constructible dans le PLU de la commune, de vérifier que les dispositions contenues dans le règlement d’urbanisme et règles spécifiquement applicables au lotissement étaient compatibles avec ce projet,

– son acte de vente ne fait aucune mention de ces dernières règles contrairement à l’acte de vente de 1976 auquel le notaire se réfère pour soutenir que Mme S. en était informée, ni à l’arrêté municipal du 22 septembre 1987 ayant approuvé le maintien des règles applicables issues du règlement d’urbanisme du lotissement des Arènes.

– Le notaire, en se limitant aux seules informations contenues dans le certificat d’urbanisme sans s’assurer, compte tenu de l’appartenance du terrain objet de la vente à un lotissement, si d’autres dispositions spécifiques étaient applicables et pouvaient venir en supplément voire en contradiction avec les règles d’urbanisme de la commune, a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil à l’égard de Mme S., la supposée connaissance des règles d’urbanismes applicables au lotissement par cette dernière n’étant pas de nature à exonérer le notaire de ses devoirs et les dispositions postérieures à la vente de la loi Alur du 29 mars 2014 qu’il invoque n’étant pas de nature à l’exonérer de sa faute.

L’acquéreur soutenait que le notaire d’Arpajon a manqué à son devoir d’information impliquant un devoir d’investigation et de conseil en ce qu’il ne l’a jamais informée de l’inconstructibilité des lots acquis ou du risque d’inconstructibilité résultant des documents régissant le lotissement des Arènes, alors même qu’elle procédait à cette acquisition en vue de constructions,

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Pour la cour d’appel :

Le notaire qui a mentionné dans son acte de vente que les parcelles cadastrées AC n° 325 et 326 constituaient les lots n° 29 et 30 du lotissement Les Arènes et avait en sa possession le cahier des charges établi le 9 mars 1976 qu’il cite, lequel reprend le règlement d’urbanisme du lotissement, aux termes duquel les lots 26 à 33 n’étaient pas constructibles, avait des raisons objectives de suspecter l’exactitude des renseignements du certificat d’urbanisme et se devait d’effectuer des vérifications à l’effet de savoir si ces règles spécifiques d’urbanisme étaient toujours en vigueur ou pas puisqu’en vertu de l’article R 315-44-1 du code d’urbanisme alors applicable, les colotis avaient eu la possibilité de solliciter leur maintien.

Des vérifications minimales lui auraient permis de découvrir que le maire de la commune avait approuvé le 22 septembre 1987 le maintien des règles du règlement d’urbanisme du lotissement.

M. R., notaire, qui, pourtant averti du souhait de Mme S. d’acquérir des parcelles constructibles au vu de la motivation de la demande de certificat d’urbanisme, n’a pas effectué d’autres investigations avant de mentionner la vente de terrains « à bâtir » , ne peut invoquer pour s’exonérer de sa faute ni la connaissance par Mme S. du cahier des charges du lotissement pour être propriétaire depuis 1976 d’un autre lot ni surtout l’application de l’article L.442-9 alinéa 1 du code de l’urbanisme prévoyant la caducité automatique des règles d’urbanisme d’un lotissement dans sa version modifiée issue de la loi dite Alur du 29 mars 2014, laquelle est postérieure de 7 ans à la vente, de sorte qu’il n’existait aucune incertitude sur le droit positif applicable à cette époque.

Le jugement est, en conséquence, confirmé en ce qu’il a retenu un manquement du notaire à son obligation d’information.


  • Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 13, 11 janvier 2022, RG n° 19/14848

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