De l’influence directe de l’insolvabilité du vendeur dont la vente a été annulée sur l’obligation du notaire fautif de rembourser sans conditions le prix et les frais de l’acheteur

Par acte authentique reçu le 18 avril 2005 par un notaire associé d’une SCP notariale, une parcelle de terrain sur laquelle étaient édifiés des garages a été vendue ; la publication de l’acte, sollicitée par le notaire le 9 juin 2005, est intervenue après celle, le 1er juin précédent, du jugement déclarant  un tiers adjudicataire de ce bien ; par un arrêt irrévocable, la cour d’appel a ordonné l’expulsion du vendeur et de tous occupants de son chef ; les acquéreurs évincés ont assigné le vendeur en nullité de la vente et indemnisation, ainsi que le notaire en responsabilité délictuelle.

Pour exclure toute faute du notaire, l’arrêt relève, que, dans l’ignorance de la dissimulation de l’adjudication par le vendeur, l’officier public n’avait aucune raison de procéder à une publication de l’acte de vente avant l’expiration du délai applicable ni de retenir le prix de vente jusqu’à l’accomplissement des formalités de publicité.  En statuant ainsi, alors qu’il incombait au notaire, tenu d’une obligation de prudence et de diligence, dès lors qu’il remettait le prix de vente au vendeur le jour de la signature de l’acte, d’accomplir, dans les meilleurs délais, les formalités en vue de la publication de celui-ci afin d’assurer son opposabilité aux tiers, la cour d’appel a méconnu l’article 1382 du Code civil.

Pour rejeter la demande en garantie des acquéreurs évincés à l’encontre du notaire, l’arrêt d’appel énonce que ce dernier ne peut être condamné à garantir le remboursement du prix de vente qu’en cas d’insolvabilité avérée le jour où la cour d’appel statue. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure la condamnation du notaire à garantir le remboursement du prix de vente en cas d’insolvabilité avérée du vendeur, si cette condition se réalise, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 du même code


  • Cour de cassation, 1re Chambre civile, 5 mai 2015, pourvois n° 14-14.988 et n° 14-19.724, n° 537