Le vendeur de l’immeuble est mal fondé à se prévaloir de la clause l’exonérant de la garantie des vices cachés affectant l’immeuble et consistant en des infiltrations d’eau lors d’épisodes pluvieux

Suivant acte notarié du 22 septembre 2017 dressé en l’étude de la SELARL E. Baras, notaire à Bourhourg, M. Eddy L. et Mme Isabelle M. ont vendu à M. Pascal S. et Mme Sylvie S. née G. une maison individuelle à usage d’habitation et le terrain sur lequel elle est érigée, situés […], au prix net vendeur de 65.000 EUR.

Au motif de l’apparition d’eau à l’intérieur du logement sur le sol de la cuisine, et cela dès la première nuit de leur prise de possession, et compte tenu de l’impossibilité de trouver une issue amiable au différend, M. et Mme S. ont, par acte d’huissier de justice du l6 mai 2018, fait assigner M. L. et Mme M. devant le Tribunal d’instance de Dunkerque afin d’obtenir, au visa de l’article 1641 du Code civil, leur condamnatíon solidaire à leur payer la somme de 7.210,50 EUR avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre celle de 1.500 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le vendeur de l’immeuble est mal fondé à se prévaloir de la clause l’exonérant de la garantie des vices cachés affectant l’immeuble et consistant en des infiltrations d’eau lors d’épisodes pluvieux. Il s’avère que ce phénomène provient de la conception même de l’immeuble édifié en contrebas tout à la fois d’une route, d’un canal et d’un étang, sans mise en place d’un système efficace de drainage.

La connaissance du vice par le vendeur est bien caractérisée, comte tenu notamment de la durée d’occupation de l’immeuble de 18 ans. Les expertises révèlent de plus que les travaux réalisés par le vendeur, qui plus est non conformes aux règles de l’art, tendaient essentiellement à la mise hors d’eau de l’immeuble. Ce vice n’était pas décelable lors de la vente dans la mesure où le phénomène se produit lors d‘épisodes pluvieux. Or, la vente a été conclue en période estivale et la détection de traces d’infiltration supposait le démontage de meubles, non envisageable à l’occasion d’une visite de l’immeuble en vue de son achat. En outre, il s’avère que le vendeur n’a pas carrelé la zone située sous l’évier à l’effet de créer une zone de stockage des eaux afin de limiter les écoulements dans la pièce.

Compte tenu du coût de reprise représentant plus de 10 % du prix de l’immeuble, ce vice doit être tenu pour rédhibitoire. Dans la cadre de l’action indemnitaire de l’acquéreur, le vendeur doit être condamné au coût des travaux de reprise consistant en la pose d’un système de drainage. Compte tenu de la fréquence des précipitations dans la zone de situation de l’immeuble, le préjudice de jouissance de l’acquéreur peut être évalué à 1.000 EUR pour une occupation d’un peu plus de deux ans.


  • Cour d’appel de Douai, 1re chambre, 1re section, 18 novembre 2021, RG n° 20/00822