L’acquéreur devra payer la clause pénale stipulée au compromis, car la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée par sa faute

Les époux F. étaient propriétaires d’un terrain situé à Six-Fours-les-Plages.

Ils ont donné mandat à la société FPI Group international de le vendre pour un prix de 318’000 EUR et une commission de 18’000 EUR.

Monsieur B. et madame M., ont, le 8 juillet 2014, fait une proposition d’achat au prix de 275’000 EUR.

Le compromis de vente a été signé au prix de 286’000 EUR le 11 juillet 2014.

Diverses conditions suspensives y étaient prévues : le dépôt d’un permis de construire au plus tard le 11 août 2014, l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique, l’obtention d’une offre de prêt d’un montant de 430’000 EUR avant le 30 septembre 2014.

L’acte réitératif devait intervenir le 11 février 2015 au plus tard; il était stipulé que la partie qui viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions y sera contrainte par tous moyens et voies de droit et devra, en outre, payer à l’autre partie la somme de 28’600 EUR à titre de dommages et intérêts .

L’acquéreur devra payer la clause pénale stipulée au compromis, car la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée par sa faute. Certes, il avait conclu un mandat de recherche de financement avec une société spécialisée, mais cela ne le dispensait pas pour autant de procéder aux formalités convenues au compromis, qui n’ont été réalisées que trop tard, entraînant la caducité du compromis. Le fait que les vendeurs aient tout de même persévéré dans la réalisation de la vente ne saurait valoir renonciation à se prévaloir de la caducité, qui ne doit pas être équivoque. La clause pénale sera donc strictement appliquée, son montant (10% du prix de l’immeuble) n’étant pas excessif.

L’agent immobilier chargé de la vente est indemnisé sur le fondement du droit commun. En effet, l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), qui est d’ordre public, limite la perception d’une commission à l’hypothèse d’une réalisation effective de la transaction. Seule la responsabilité délictuelle de l’acquéreur est donc engagée. La faute de l’acquéreur, n’ayant pas déposé sa demande de prêt dans les délais contractuels, a empêché l’agent de percevoir sa commission. L’indemnisation est donc fixée à l’exact montant de la commission qui aurait dû être perçue, les intérêts courant à compter du jugement.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 14 décembre 2021, RG n° 21/01278