Copropriété horizontale et lotissement : une recette diabolique. Le beurre et l’argent du beurre …

Engagent leurs responsabilités pour faute l’architecte vendeur et le notaire qui, alors qu’un permis de construire pour trois maisons a été délivré sur une unité foncière constituée de deux parcelles sous la condition expresse que le vendeur demeure l’unique maître de l’ouvrage et qu’aucune division en jouissance privative n’intervienne, commencent par détacher l’une des parcelles, acceptent que soit dressé ensuite un état descriptif de division en trois lots de copropriété horizontale sur l’autre en vue de la vente en état futur d’achèvement de deux des lots qui en sont issus à des acquéreurs.

La mairie ayant interrompu les travaux et l’expert ayant constaté que la seule régularisation possible consistait à réaliser un lotissement en trois lots, le vendeur est jugé responsable du préjudice subi par les acquéreurs relatif au coût de réalisation d’un lotissement dès lors qu’il savait que la situation ne pouvait être régularisée par le dépôt d’un permis modificatif.

Le notaire est également jugé responsable au motif qu’il doit vérifier la situation de l’immeuble vendu au regard des exigences relatives à la division en vue de l’implantation de bâtiments et informer les parties des difficultés pouvant en résulter nonobstant la qualité d’architecte du vendeur.

Extrait du commentaire :

Autrement dit, la mairie d’Antibes, en l’occurrence, avait vu la difficulté et n’avait accepté que le projet soit dispensé d’une autorisation de lotir qu’à la condition expresse que l’unité foncière ne subisse aucune division. Voulant sans doute le « beurre et l’argent du beurre », le vendeur commence par détacher une parcelle de son unité foncière et la vend avec le permis à une société de construction contre paiement (500 000 euros !) converti en la construction d’une maison sur la parcelle qu’il conserve. Voilà pour le beurre. De son côté, la société de construction, sur la seconde parcelle acquise, dresse un état descriptif de division en trois lots de copropriété horizontale, deux pour des maisons qu’elle vend à construire et un lot de parking qui sera vendu ultérieurement. Voilà pour l’argent du beurre. Trouvant le(s) crémier(s) trop gourmand(s), la mairie interrompt les travaux de l’une des maisons vendue à l’un des copropriétaires, lequel n’y est évidemment pour rien.


  • Cour de cassation, 3e Chambre civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 07-20.965  ; n° 07-21.276, FS-P+B
  • Copropriété horizontale et lotissement : une recette diabolique – Commentaire par Patrice CORNILLE – Construction – Urbanisme n° 3, Mars 2010, comm. 39