Le notaire a mélangé le mécanisme de la promesse synallagmatique avec condition d’obtention du prêt permettant de payer le prix d’acquisition avec de celui de la promesse unilatérale conférant une option d’achat pendant un temps donné

Laurent et Valérie C., demeurant désormais à Villaudric, propriétaires d’un bien immobilier sis […], désireux de le vendre pour s’installer dans le Sud, ont consenti, selon acte rédigé par maître N., notaire à Pont-Sainte-Maxence, une promesse unilatérale de vente au prix de 258.000 EUR à M. et Mme L., signée le 30 mai 2016.

La promesse était consentie jusqu’au 22 août suivant avec une faculté de prolongation d’un mois et sous la condition de l’obtention du ou des prêts nécessaires par les acquéreurs, à justifier au plus tard au 11 juillet.

Le 21 septembre 2016, M. et Mme L., ne pouvant encore justifier de l’octroi du prêt sollicité auprès de ING Direct et espérant toujours pouvoir acquérir le bien, ont sollicité et obtenu la régularisation par M. et Mme C. d’une convention d’occupation précaire du bien avec prolongation de la promesse, acte rédigé également par Maître N..

Le 12 avril 2017, M. et Mme C., par courrier remis en mains propres, ont mis en demeure M. et Mme L. de signer l’acte authentique de vente d’ici le 30 avril 2017, faute de quoi ils demandaient aux époux L. « de quitter le logement dès le 1er mai 2017« .

Faute d’obtenir satisfaction, ils ont assigné M. et Mme L. et maître N., notaire, le 12 juillet 2017 devant le tribunal de grande instance de Senlis, aux fins de voir déclarer la promesse caduque, la convention d’occupation précaire résiliée, et voir ordonner l’expulsion des époux L..

Ils sollicitaient également la condamnation de ceux-ci à leur payer une indemnité d’occupation pour la période d’occupation, fixée à 10.800 EUR, à parfaire, et celle de 14.822,60 EUR de dommages et intérêts, et de voir condamner M. et Mme L., à leur payer l’ indermnité d’ immobilisation contractuelle de 25.800 EUR.

Le défaut d’obtention d’un prêt par les acquéreurs ainsi que l’absence de toute réaction de leur part quant à l’obtention d’un prêt entraînent la caducité de la promesse unilatérale de vente d’un pavillon qui leur a été consentie par les propriétaires de ce dernier. Les vendeurs sont ainsi en droit de percevoir l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 25.800 EUR. Par ailleurs, La convention d’occupation précaire consentie aux candidats acquéreurs ne constitue ni un acte autonome, ni une novation du précédent, de sorte que les candidats acquéreurs sont redevables de l’indemnité d’occupation à l’expiration de l’accord d’occupation, soit un montant total de 42.240 EUR, tenant compte d’une valeur locative de 1.100 EUR, d’une décote de 20 % et d’une durée de 48 mois. Par ailleurs, le préjudice résultant des frais liés au retard ou à l’échec de la vente est indemnisé par la cour à hauteur de 1.120 EUR.

Le notaire, rédacteur de la promesse unilatérale de vente et de la convention d’occupation précaire, a manqué tant à son devoir d’information et de conseil qu’à celui d’assurer l’efficacité juridique de ses actes. Il a mélangé le mécanisme de la promesse synallagmatique avec condition d’obtention du prêt permettant de payer le prix d’acquisition avec de celui de la promesse unilatérale conférant une option d’achat pendant un temps donné, ce qui a généré une confusion des délais insérés à l’acte. La convention d’occupation précaire présente également une contradiction entre une réalisation définitive de la vente avec une remise des clés aux acquéreurs avant rédaction de l’acte authentique et une occupation précaire autorisée tant que la vente n’a pas eu lieu. Les candidats acquéreurs ont pu entrer dans les lieux sans s’assurer de l’obtention effective des offres de prêts et sans donner de terme à cette occupation. En outre, l’indemnité d’immobilisation n’a pas été séquestrée.

Cependant, tant les vendeurs que les candidats acquéreurs ont contribué à la réalisation du dommage invoqué par les premiers. Les vendeurs ont laissé s’installer les candidats acquéreurs sans justification ferme de l’obtention du prêt et de la levée de l’option. Pour leur part, les candidats acquéreurs ont résilié leur bail pour emménagement dans le pavillon avec leurs quatre enfants sans avoir eu l’assurance ferme de l’obtention de leur financement. La quote-part de responsabilité du notaire s’établit ainsi à 40 % de toute condamnation, y compris les dépens et les frais non compris dans les dépens, excepté pour l’indemnité d’immobilisation compensant une jouissance effective des lieux.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 7 septembre 2021, RG  n° 19/04533