Lots de copropriété. L’attestation de propriété immobilière après décès rendue obligatoire

M. René D. est décédé à Paris le 27 septembre 2012, laissant pour recueillir sa succession ses cinq enfants :

– Mme Annie D. ;

– Mme Joëlle D. ;

– Mme Evelyne D. ;

– M. Henri D. ;

– M. Eric D., institué légataire universel par voie de testament olographe en date du 19 juillet 2006.

Il dépend notamment de la succession des lots de copropriété dans trois immeubles sis […], […] et […].

Aucune attestation immobilière après décès n’a été publiée au service de la publicité foncière conformément aux dispositions des articles 28, 29, 33 et 69 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

–o–

Comme l’a rappelé le premier juge, le trouble manifestement illicite visé à l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il est constant que M. D. n’a pas fait établir ni publier via un notaire l’attestation de sa propriété immobilière sur les lots concernés suite au legs universel dont il a bénéficié, contrevenant ainsi aux dispositions des articles 28 et 29 du décret du 4 janvier 1955 précédemment énoncées et qui lui en font l’obligation.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 lui impose en outre de transmettre cette attestation de propriété au syndic, de même que les règlements de copropriété des immeubles concernés qui stipulent que ‘Dans tous les cas de mutation, les nouveaux propriétaires sont tenus de faire donner au syndic, par le notaire ayant reçu ou établi les actes et dans la huitaine de leur date, avis de mutation avec identité de l’encaisseur, son domicile et la date de son entrée en jouissance…’

Le fait que cette obligation ne soit assortie d’aucune sanction autre que l’inopposabilité aux tiers des droits des propriétaires dont les actes n’ont pas été publiés, n’est pas de nature à lui retirer son caractère d’obligation, peu important à cet égard que les dispositions légales ou réglementaires fondant cette obligation soient ou non d’ordre public.

Le non respect par le copropriétaire de cette obligation constitue d’évidence pour les syndicats des copropriétaires un trouble manifestement illicite caractérisé notamment par l’impossibilité dans laquelle ils se trouvent de diligenter des procédures d’exécution à l’encontre du propriétaire des lots faute de disposer d’un titre leur permettant d’établir la propriété de leur débiteur.

En outre, tant que M. D. n’a pas respecté ses obligations au titre de la publicité foncière, les syndicats des copropriétaires sont contraints de s’en remettre au mandataire successoral qu’ils ont dû faire désigner, ce qui implique pour eux de subir les recours de M.D. qui n’a eu de cesse de contester cette désignation comme l’a justement relevé le premier juge, et aussi d’en supporter les frais, M. D. ne réglant pas ses condamnations.

Son obstination depuis des années à ne pas faire officialiser son titre de propriété au prétendu motif d’un défaut de solvabilité, qui n’est pas audible compte tenu du legs universel dont il a bénéficié et de la possibilité dont il dispose de vendre des lots s’il n’est pas en mesure d’en acquitter les charges, ne fait qu’aggraver le trouble subi par les syndicats des copropriétaires, auquel il doit impérativement être mis fin.

Ce trouble ne peut cesser qu’au moyen de l’obligation qui a été faite par le premier juge à M. D. de faire établir et publier par un notaire les attestations de propriété immobilières sur les lots de copropriété concernés, et cela sous une astreinte que la résistance abusivement opposée par M. D. commande d’élever à la somme de 150 EUR par jour comme le requièrent les syndicats des copropriétaires.

Cette mesure est seule susceptible de mettre fin au trouble et elle entre bien dans les pouvoirs du juge des référés contrairement à ce que prétend M. D., l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile conférant au juge des référés le pouvoir de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser le trouble, s’agissant en l’espèce d’une mesure de remise en état consistant purement et simplement à faire observer l’obligation légale et réglementaire qui s’impose à M. D.

Par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, la décision entreprise est confirmée en toutes ses dispositions sur le fond du référé, sauf sur le montant de l’astreinte.


Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 20 janvier 2022, RG  n° 21/09803