Vice caché. La clause exclusive de garantie imposée par le notaire le plus souvent ne sert à rien

Par acte authentique du 8 septembre 2014, madame J. a vendu à madame B., moyennant le prix de 200.000 EUR, un bien immobilier situé à […], dépendant d’un immeuble en copropriété et formant les lots :

– n° 4 : appartement de type 5 en duplex situé aux premier et deuxième étages sous combles, d’une superficie de 123,93 m²,

– n° 3 : garage,

– n° 5 : au premier étage, emplacement à usage de terrasse.

Le 10 octobre 2014, suite à des infiltrations d’eau par la toiture, madame B. a déclaré un sinistre à son assurance et une expertise amiable confiée à un architecte a été organisée.

Par ordonnance de référé du 9 juillet 2015, monsieur P. a été désigné en qualité d’expert, déposant son rapport définitif le 27 juin 2016.

Par acte d’huissier de justice du 26 juin 2017, madame B. a fait citer madame J. devant le tribunal de grande instance de Saint-Étienne, en garantie des vices cachés, sollicitant notamment la condamnation de la défenderesse à lui rembourser une somme de 42.887 EUR et à indemniser son préjudice de jouissance.

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Pour la cour d’appel saisie, l’acheteuse d’un appartement dénonçant des infiltrations d’eau par la toiture apparaît fondée à agir en garantie des vices cachés nonobstant la clause d’exclusion de garantie stipulée par le notaire au profit de la venderesse.

En effet, la venderesse, syndic bénévole de l’immeuble, dont le concubin plâtrier peintre avait participé aux travaux d’entretien du bien cédé, avait elle-même fait réaliser un devis de réfection complète de la toiture, avait pu constater l’absence d’étanchéité et avait nécessairement subi des fuites. Elle connaissait donc les vices lors de la vente et ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. L’acheteuse en revanche ne pouvait par sa seule visite ponctuelle des lieux avant la vente constater les défauts affectant les descentes d’eaux pluviales, visibles par définition seulement les jours de pluie et en procédant à des vérifications ciblées. Il en résulte que les vices dénoncés étaient cachés au moment de la vente. Ces vices ne permettent pas d’assurer le clos et couvert de l’appartement en son entier et rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus.

L’acheteuse doit en conséquence obtenir la somme de 42 887 EUR au titre de la restitution du prix et être indemnisée de son préjudice de jouissance par la somme de 7 000 EUR.

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  • Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile A, 13 Janvier 2022, RG n° 19/02519

Un commentaire

  1. Elle ne sert à rien dans ce cas précis, mais en général n’est-elle pas utile pour protéger le vendeur ?
    Quelles peuvent être les recours de l’acquéreur, en cas d’obligation du notaire ? Peut-il ajouter une clause qui le protégerai à son tour ?

    Merci pour votre réponse

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