Acquéreur sous compromis. Validité de la rétractation envoyée au notaire par courriel

Par acte du 25 avril 2017, reçu par M. [L], avec la participation de Mme [C], notaires, M. [D] a consenti à M. et Mme [G] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement.

Une indemnité d’immobilisation était prévue en cas de non-réalisation de la vente.

La promesse a été notifiée à M. et Mme [G] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 29 avril 2017.

Par courriel du 9 mai 2017, ils ont fait savoir au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente qu’ils exerçaient leur droit de rétractation. Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, datée du 9 mai et envoyée le 10 mai 2017, ils ont confirmé cette rétractation et demandé la restitution de la somme séquestrée.

M. [D] les a assignés en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

M. et Mme [G] ont fait grief à l’arrêt d’appel d’accueillir la demande de M. [D], alors « qu’aux termes de l’article L. 271-1, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, la faculté de rétractation du bénéficiaire d’une promesse de vente est exercée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que les époux [G] ont fait valoir que la promesse de vente indiquait que « le promettant constitue pour son mandataire l’office notaire de … , aux fins de recevoir la notification de l’exercice éventuel de cette faculté », c’est-à-dire l’office [4], et que leur courriel de rétraction avait été envoyé, le 9 mai 2017, à maître [O] [V], notaire assistant au sein de l’office « Monassier & Associés », qui en avait en outre informé, le même jour, le notaire de M. [D], maître [C] ; qu’ils ont ajouté que cette date de réception était attestée par Me [O] [V], en sa qualité d’officier ministériel, la valeur probatoire de l’attestation du notaire, pris en cette qualité, ne pouvant être remise en cause ; qu’en retenant que le courriel adressé par les acquéreurs le 9 mai 2017 à « leur notaire » n’avait pas présenté des garanties équivalentes à une lettre recommandée motif pris, in abstracto, qu’un courriel ne permettait pas d’identifier l’expéditeur, le destinataire ni d’attester de la date de réception, sans avoir recherché, comme elle y était invitée, si l’envoi d’un courriel à leur notaire qui était aussi et surtout dûment mandaté par les vendeurs pour recevoir la notification de la rétractation, lequel avait de surcroît attesté en justice l’avoir effectivement reçu à cette date, n’avait pas présenté dans les circonstances de l’espèce une garantie équivalente à une lettre recommandée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée.

Réponse de la Cour

Au visa de  l’article L. 271-1, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation :

Aux termes de ce texte, l’acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Pour dire que l’envoi par M. et Mme [G] du courriel du 9 mai 2017 ne leur avait pas permis d’exercer régulièrement leur droit de rétractation, l’arrêt d’appel retient que ce mode de notification ne présente pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’en effet, l’envoi d’un courriel ne permet ni d’identifier l’expéditeur et le destinataire ni d’attester sa date de réception, que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret d’application du 9 mai 2018 affirment l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, il en résulte que cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’envoi d’un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l’éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice avoir reçu le courriel litigieux le 9 mai 2017 à 18 heures 25, n’avait pas présenté des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.


  • Cour de cassation, 3e Chambre civile, 2 février 2022, pourvoi n° 20-23.468, publié au Bulletin