L’acquéreur a versé l’indemnité d’immobilisation avec retard

Par acte authentique en date du 27 octobre 2015, établi par maître M., notaire à Paris, avec la participation de maître S., notaire à Lille, M. Jean-René F. et son épouse Mme Agnès C., M. Philippe C., Mme Catherine C., majeure protégée placée sous le régime de la curatelle et Mme Isabelle C. (les consorts C.), promettaient de vendre à M. Stéphane G. et Mme Elisabeth D. une maison à usage d’habitation sise […], moyennant le prix de 380.000 EUR.

La promesse de vente était consentie pour un délai expirant le 27 janvier 2016 à 16 heures et était soumise à la condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires d’un ou plusieurs prêts immobiliers d’un montant maximal de 140.000 EUR, pour une durée de 10 ans, aux taux d’intérêt annuel maximum de 1,90%, et d’un prêt relais de 150.000 EUR, l’obtention des prêts devant intervenir au plus tard le 28 décembre 2015.

En contrepartie de la promesse faite par les propriétaires indivis de vendre le bien, les parties convenaient du versement par M. G. et Mme D. dans la comptabilité du notaire de la somme de 38.000 EUR à titre d’indemnité d’immobilisation, versée à concurrence de 19.000 EUR au plus tard le 4 novembre 2015 sous peine de nullité, et pour le solde de 19.000EUR restant, au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente.

L’avant-contrat litigieux ne réalise pas une acquisition mais formalise l’engagement des vendeurs de vendre aux acquéreurs désignés dans le délai contractuellement fixé un bien, de sorte que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation et non d’un délai de réflexion. Par conséquent, le notaire instrumentaire mandaté pouvait valablement recevoir du bénéficiaire de la promesse de vente, pendant le délai de rétractation, le versement du montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée. Aucune nullité n’est donc encourue.

Par ailleurs, le candidat acquéreur est mal fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 1589-1 du Code civil, sans application en l’occurrence, puisque l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire, sans préjudice du droit de rétractation. Ce versement ne peut donc s’assimiler à un complément de prix occulte.

L’acte prévoit que la commune intention des parties était de régulariser la vente en cas de versement de l’indemnité d’immobilisation dans les délais contractuellement prévus. Le candidat acquéreur ayant versé l’indemnité avec retard, c’est à juste titre que le vendeur sollicite la nullité de la promesse de vente conformément aux stipulations de l’acte.

La promesse de vente a été annulée en raison de l’absence de paiement dans le délai contractuel de l’indemnité d’immobilisation.

Conformément à l’acte, la provision sur frais demeure donc acquise au notaire.


  • Cour d’appel de Douai, 1re chambre, 1re section, 11 Juin 2020, RG n° 18/04310