Assisté de son notaire, l’acquéreur a accepté l’immeuble vendu tel que décrit dans l’acte authentique sans émettre aucune réserve

Selon acte sous signature privée du 20 août 2009 rédigé par l’agence Immolys 212, M. et Mme René G. ont vendu à M. Gérard V. leur maison d’habitation située […], au prix de 100.000 EUR.

Cette vente immobilière a été réitérée par acte authentique reçu le 27 octobre 2009 par maître L.-P., notaire à Pierre de Bresse, en présence de maître E., notaire de l’acquéreur.

Par exploit du 9 avril 2013, M. V. a fait assigner les époux G. devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône. Appel a été relevé du jugement.

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Aucune modification substantielle n’a été apportée à l’avant-contrat. Le quart indivis en pleine propriété d’une parcelle en nature de chemin, lequel ne figurait pas dans l’avant-contrat, ne constitue pas une modification substantielle du bien vendu, car l’ajout de parcelle supplémentaire n’a entraîné aucune modification du prix de vente et profite à l’acquéreur. S’agissant des servitudes grevant l’immeuble vendu, la clause de l’acte authentique prévoyant au titre des servitudes une servitude de passage ainsi qu’une servitude de tréfonds ne constitue pas non plus une modification substantielle de l’avant-contrat nécessitant l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation, s’agissant d’une servitude apparente matérialisée par une haie de thuyas. Ces modifications apparaissent d’autant moins substantielles pour l’acquéreur que celui -ci a attendu trois années et demi avant d’agir en nullité de la vente.

Il n’y a pas lieu de prononcer la résolution de la vente pour manquement du vendeur à l’obligation de garantie des vices cachés dans la mesure où les conditions de l’article 1641 du Code civil ne sont pas réunies. De l’acte de vente, il ressort que le bien vendu n’est pas desservi par un réseau d’assainissement communal, mais raccordé à un système d’assainissement individuel. Et le vendeur a déclaré que le réseau d’assainissement utilisé n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de conformité mais que l’installation était en bon état de fonctionnement, de sorte que l’acquéreur a été informé. En outre, l’acquéreur ne démontre pas que les désordres allégués sont antérieurs à la vente alors qu’il n’a fait établir un diagnostic de l’installation que 21 mois après la signature de l’acte authentique.

L’acquéreur ne peut se prévaloir d’un défaut de délivrance conforme pour obtenir la résolution de la vente. En effet, assisté de son notaire, il a accepté l’immeuble vendu tel que décrit dans l’acte authentique de vente sans émettre aucune réserve sur les non-conformités qu’il invoque plus de trois ans après la vente.


  • Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 9 Novembre 2021, RG n° 19/01573