Les acquéreurs ont été trompés sur le caractère inondable de la maison achetée

Par acte sous signature privée du 3 décembre 2013, Bernard L. et Anne-Marie B. de C. son épouse, mariés sous le régime de la communauté universelle de biens avec clause d’attribution intégrale de la communauté au profit de l’époux survivant, ont vendu à Delphine D. et Nicolas V. une maison à usage d’habitation avec garage séparé et terrain autour située […], cadastrée section ZL n° 43, et ce pour un prix de 170.000 EUR.

Il a été stipulé que le transfert de propriété serait différé à la réitération de l’acte authentique à établir par maître Laurent M., notaire à Cenon, ayant également participé à la rédaction de l’acte SSP.

La SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest (Seso) a été chargée, par le notaire, de procéder aux diagnostics légaux et, notamment, à la recherche d’un état des risques naturels et technologiques dont le résultat a ainsi été mentionné à l’acte sous seing privé

– l’immeuble est situé en zone inondable et de retrait-gonflement des argiles,

– l’immeuble est situé en zone de risque sismique très faible (zone 1)

Les acquéreurs ont reconnu être informés des règles d’urbanisme et de prévention des risques prévisibles liés à la localisation des biens et droits immobiliers faisant l’objet de la vente.

Selon un relevé établi par la SARL Seso le 26 juillet 2013, le Plan de Prévention des Risques Inondations (PPRI) approuvé le 7 septembre 2010 et sa carte colorée annexés à cet acte sous seing privé, l’immeuble vendu était situé en zone jaune, correspondant, sur une échelle allant de bleu à rouge foncé, à ‘champs d’expansion des crues à préserver en secteur d’aléa faible à moyen.

La vente a été réitérée en la forme authentique par M. M. le 13 mai 2014.

A cet acte a été annexé un certificat d’urbanisme daté du 26 décembre 2013 mentionnant que le terrain était grevé d’une servitude d’utilité publique de zone inondable et qu’il était situé dans la zone rouge clair du PPRI, correspondant à ‘champs d’expansion des crues à préserver en secteur d’aléa fort à très fort, secteur urbanisé en aléa fort et très fort, constructible pour des opérations spécifiques (secteurs tramés)’.

Mme D. et M. V. ont emménagé dans l’immeuble le 1er juillet 2014.

Bernard L. est décédé le 6 septembre 2014.

Par lettre du 3 décembre 2014, Mme D. et M. V. ont déclaré avoir été trompés sur le réel niveau de risque inondation, qu’ils pensaient être de faible à moyen, alors qu’il était en réalité fort, et ce au vu d’une nouvelle cartographie parue le 20 mars 2014.

Ils ont vainement demandé à Mme B. de C. d’annuler la vente.

Par acte délivré les 19, 23 et 28 octobre 2015, ils ont fait assigner Catherine L., fille de feue Bernard L., Anne-Marie B. de C. et la SARL Seso devant le tribunal de grande instance d’Agen afin de voir annuler la vente pour vice du consentement, avec restitution du prix et obtention de diverses sommes à titre de dommages et intérêts, au motif que les vendeurs ne les avaient pas informés que le terrain avait fait l’objet d’inondations et qu’ils avaient été induits en erreur sur l’intensité du risque d’inondations.

Par acte délivré les 15 et 19 septembre 2016, Mmes L. et B. de C. ont appelé en cause M. M. et la SA Generali Iard, assureur de responsabilité de la SARL Seso, laquelle a soulevé une exception d’irrecevabilité de l’assignation au motif qu’elle n’avait pas été publiée au fichier immobilier.

Appel a été relevé de la décision de première instance.

L’erreur par les acquéreurs sur le niveau de risque d’inondation d’un immeuble à usage d’habitation est une erreur sur les qualités substantielles du bien entraînant l’annulation du contrat de vente. En l’absence d’une preuve de la connaissance par les vendeurs de la véritable situation de l’immeuble, ou d’un mensonge de leur part sur le caractère particulièrement inondable du bien, l’annulation de la vente ne peut être fondée sur le dol. N’ayant commis aucune faute, les vendeurs ne peuvent être tenus à des dommages et intérêts.

La responsabilité du notaire et de la société d’expertise chargée de procéder à la recherche d’un état des risques doit être engagée et retenue dans la mesure où des fautes ont été commises entraînant l’erreur sur la localisation du bien et le niveau de risque d’inondation. En conséquence, ils contribueront à la dette à hauteur de moitié pour chacun. Les frais de courtage, de gardiennage d’un cheval et des travaux engagés sur l’immeuble doivent être mis à la charge du notaire, s’agissant de préjudices en lien avec l’annulation de la vente. La crainte par les acquéreurs, après la vente, de subir une inondation, constitue un préjudice moral ouvrant droit à réparation.

Cependant, la nullité de la vente ouvre droit à restitution des droits de mutation et entraîne l’annulation des contrats de prêts sans aucun frais, de sorte que les fautifs ne peuvent être tenus de rembourser les frais notariés et les pénalités de remboursement de l’emprunt. Le vendeur ne peut demander l’allocation de dommages et intérêts compensatoires dans la mesure où son consentement à l’acte n’a pas été vicié et que l’annulation de la vente ne constitue pas un préjudice indemnisable en raison de la reprise du bien par le vendeur.


  • Cour d’appel d’Agen, 1re chambre civile, 7 Avril 2021, RG n° 18/01093