Même à Biarritz une conversation téléphonique entre l’acheteur et le notaire du vendeur ne rend pas une vente parfaite

Mme Isabelle S. est propriétaire d’une maison nommée […].

Elle a confié plusieurs mandats de vente à des agences immobilières, dont l’agence BARNES.

M. Allen T. et Mme Nathalie L. qui souhaitaient acquérir une maison à Biarritz ont confié un mandat de recherche à la SARL VAGUES VACANCES IMMOBILIER, afin de rechercher un bien d’une superficie de 200 m² au moins, au prix maximum de 3.000.000 €.

Le 13 octobre 2020, M. Allen T. a fait une offre d’achat pour la propriété de Mme Isabelle S., au prix net vendeur de 2.800.000 €, avec des honoraires d’agence fixés à 80.000 €. L’offre précise qu’elle est faite avec faculté de substitution et que l’acquéreur entend recourir à un prêt et qu’un dossier a été déposé au CREDIT AGRICOLE.

Cette offre a été faite avec le concours de l’agence VAGUES VACANCES IMMOBILIER, représentée par Mme Isabelle M.-L. qui s’était mise directement en contact avec Mme Isabelle S. qu’elle connaissait par ailleurs.

Le notaire de l’acquéreur, maître François C., notaire à Biarritz a préparé un compromis de vente, avec le concours de celui de la venderesse, maître Katia G. D., notaire à Moissac. Une signature était envisagée le 5 novembre 2020 à l’occasion de laquelle la SARL TALH se substituait à M. Allen T.

Mme Isabelle S. a refusé de signer le compromis de vente, exposant par la suite qu’elle s’est trouvée engagée par une offre intervenue aux prix et conditions présentées par l’intermédiaire de l’agence BARNES.

Autorisé à assigner à jour fixe, M. Allen T. a fait citer Mme Isabelle S. par acte délivré le 9 décembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Bayonne afin de voir reconnaître la perfection de la vente.

La vente de la maison ne doit pas être déclarée parfaite dans la mesure où la proposition d’achat émise par l’acheteur n’a pas été acceptée par le vendeur. Si ce dernier et le notaire de ce dernier ont échangé téléphoniquement avec l’acquéreur et le notaire de l’acquéreur, ces appels et les correspondances échangées ultérieurement ne sauraient toutefois s’analyser en une acceptation de l’offre dans ses éléments essentiels, à savoir, outre le prix, la faculté de substitution d’acquéreur et la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Le vendeur n’ a donc pas accepté l’offre d’achat de la maison.

L’obstination de l’acheteur à voir reconnaître l’existence d’une vente parfaite, alors que les parties n’étaient qu’au stade des pourparlers, constitue une faute qui engage sa responsabilité. Le préjudice du vendeur est constitué par l’immobilisation de son bien, du fait de la présente instance et de la publication de l’assignation. Ce préjudice est évalué à 25.000 EUR. Le préjudice moral est quant à lui évalué à 1.500 EUR.


  • Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 8 Février 2022, RG n° 21/02358