Le notaire, rédacteur d’un acte de cession immobilière, est tenu d’éclairer les parties sur les conséquences de leurs engagements et d’assurer la validité et l’efficacité de son act

Le tribunal a rappelé, à juste titre, que le notaire, rédacteur d’un acte de cession immobilière, est tenu d’éclairer les parties sur les conséquences de leurs engagements et d’assurer la validité et l’efficacité de son acte, que sa responsabilité peut être recherchée par les parties sur le fondement quasi délictuel.

En l’espèce, il suffit de rappeler que dans son jugement dont appel mais définitif sur ce point, le tribunal a annulé la vente, soumise au régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), entre la SCCV et Mme P. en l’absence de garantie extrinsèque d’achèvement (garantie fournie par une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle), ayant considéré que l’attestation de l’architecte de l’opération suivant laquelle l’immeuble était hors d’eau, était frauduleuse et ne permettait donc pas au vendeur de se prévaloir des dispositions des articles R 261-17 et 18 du code de la construction et de l’habitation (dans sa rédaction applicable au présent litige) lesquelles autorisent le vendeur, en raison de l’existence de conditions propres à l’opération, à garantir lui même son achèvement (le dispensant par voie de conséquence donc de fournir la garantie dite extrinsèque prévue par les articles R 261-17 et R 261-21).

Si le notaire fait valoir qu’il n’avait pas les compétences techniques lui permettant de déceler que l’attestation de M. D. en date du 27 août 2004 était frauduleuse, il convient cependant d’observer que celle-ci était antérieure non seulement à l’acquisition de l’immeuble par la SCCV et, a fortiori, au début des travaux (le contrat d’architecte n’ayant été signé que le 21 décembre suivant) mais également au diagnostic technique rédigé par la société Cete Apave le 29 octobre 2004 qui décrit sur dix pages l’état apparent de la structure, du clos et du couvert, rapport dont le notaire a évidemment eu connaissance puisqu’il l’a annexé à l’acte de vente. Or, ce rapport indique très clairement que la couverture de deux des trois bâtiments faisant l’objet de l’opération « laquelle était une opération unique et globale » n’était plus étanche, la couverture du […] étant décrite en ces termes: « mauvais état général car celle-ci ne remplit plus son rôle de protection étanche et celle du bâtiment C : concernant la partie à simple rez-de-chaussée, nous constatons que la couverture zinc a été déposée. Du fait de l’absence de cet ouvrage la volige non protégée semble en mauvais état ».  En conclusions, il est indiqué que les ouvrages de couverture doivent faire l’objet de travaux importants (zinguerie en mauvais état, ardoises et crochets à remplacer, volige et feuilles de zinc à mettre en place en couverture du bâtiment C).

La lecture même superficielle du diagnostic technique aurait dû conduire le notaire à s’interroger sur la portée de l’attestation de l’architecte dès lors que l’existence d’une garantie d’achèvement est une condition de validité de la vente en l’état futur d’achèvement (et donc de son acte) et alors qu’il savait que cette attestation avait été établie avant même la vente au promoteur (4 novembre 2004 reçue par ses soins) et avant le début des travaux.

En l’état de ces éléments, maître B. aurait dû exiger du vendeur une garantie extrinsèque et, à défaut, refuser de recevoir l’acte en l’état.

Ne s’étant pas assuré de la nature de la garantie que le promoteur vendeur devait fournir, et ayant donc reçu un acte dont la nullité était encourue, le notaire n’en a pas assuré l’efficacité, ce qui caractérise une faute de nature à engager sa responsabilité, étant observé que s’il fait valoir que la toiture du bâtiment A dans lequel se trouvait l’appartement acquis par Mme P. était satisfaisante, cette circonstance est indifférente dès lors que s’agissant d’une opération globale, seule devait être prise en compte la situation hors d’eau de l’ensemble des constructions concernées.

Cette faute est directement en lien avec les préjudices subsistants subis par Mme P. (perte d’une chance de se constituer un capital et préjudice lié à l’anxiété et aux tracas) puisqu’en l’absence de garantie, l’opération n’a pas été menée à son terme. Il s’ensuit que le notaire, qui a contribué par sa faute à ce préjudice, doit être condamné in solidum à en assumer les conséquences (13.320 EUR).


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 22 Février 2022, RG  n° 19/00492