Sécurité de l’acte notarié : « Par une analyse superficielle, le notaire s’est convaincu à tort de l’existence d’une servitude de passage en réalité inexistante »

Incompétence notoire de l’officier public

Tracas et douze années de procédure pour la cliente

Depuis un arrêt du 9 mai 2017 il a été définitivement jugé :

– que la parcelle AD 174 qui est un chemin d’accès entre deux lots qui sont désormais la propriété de I A et des époux Y, n’est affectée privativement à aucun de ces lots et demeure indivise entre les propriétaires,

– qu’aucune servitude de passage n’a été consentie sur l’assiette de la parcelle AD 174,

– que Mme C D ne détient aucun droit indivis sur l’assiette du passage.

Pour autant maître Z, notaire, a inclus dans l’acte authentique du 18 juillet 2005 une mention autorisant C D à se prévaloir d’un droit sur la parcelle AD 174 et y a inséré une annexe dans laquelle la parcelle AD 45 (sur laquelle a été prise la parcelle […]) est identifiée comme le fonds dominant et la parcelle litigieuse AD 174 comme le fonds servant.

Par une analyse superficielle, le notaire s’est convaincu à tort de l’existence d’une servitude de passage en réalité inexistante et il a créé une apparence à laquelle C D a légitimement pu croire.

Il a ensuite persisté en son analyse dans ses courriers des 27 octobre 2005 et 23 janvier 2008, la confortant dans ce qu’elle estimait être son droit.

Sans qu’il soit nécessaire de suivre les intimés dans le détail de leur argumentation, il ressort de ce qui précède que maître Z a incorrectement apprécié les droits de C D et qu’il a ce faisant commis une faute en manquant à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté.

Ce n’est pas sans mauvaise foi que les intimés reprochent à C D de n’avoir pas sollicité de plus amples explications alors que n’ayant pas de compétence juridique contrairement au notaire, elle ne disposait d’aucun élément susceptible de l’alerter sur une éventuelle difficult

La faute du notaire a causé à C D un incontestable préjudice en ce que :

– insuffisamment informée de ses droits, elle ne s’est pas engagée en toute connaissance de cause et a perdu la chance d’insérer des conditions suspensives à l’acte de vente ou de négocier un meilleur prix d’achat de la parcelle […],

– elle a dû subir un contentieux particulièrement long (12 ans) avant d’être fixée sur son absence de droits,

– ayant acquis un terrain à bâtir sur lequel elle a effectivement réalisé une construction, elle ne peut accéder à son fonds en véhicule tant qu’elle n’a pas créé d’accès à la voie publique.

A ce stade de la procédure, C D forme une demande d’indemnisation provisionnelle compte tenu de l’incertitude dans laquelle elle dit se trouver quant à la création d’un accès direct à sa propriété sur la route départementale.

Mais force est de constater que depuis 2017, elle n’a entrepris aucune démarche pour solliciter l’autorisation administrative de créer un accès direct sur la voie publique.

Dès lors, elle ne produit aucun élément sur ce que pourraient être l’ampleur et le coût des travaux nécessaires à la reconfiguration des lieux.

Elle indique en page 28 de ses conclusions qu’elle a fait réaliser une condamnation provisoire du portail, mais elle n’en justifie pas.

Le devis du 18 juin 2017 qu’elle verse aux débats, n’a aucune valeur probante en l’absence de tout document (constat d’huissier, avis d’un technicien) sur les travaux que représenteraient la fermeture de l’accès sur la parcelle AD 174 et la création d’un nouvel accès.

Faute pour C D de l’étayer, sa demande d’indemnité provisionnelle ne peut prospérer et il convient de donner une solution définitive au litige.

Sur la base des éléments dont dispose la cour, le préjudice de C D s’établit à la perte de chance d’insérer des conditions suspensives à l’acte de vente ou de négocier un meilleur prix d’achat.

Il est également constitué par les tracas de toute nature causés par douze années de procédure.

Ce préjudice est évalué à la somme de 20.000 EUR à titre de dommages intérêts.


Cour d’appel de Grenoble, 1re chambre, 8 mars 2022, RG n° 20/01219

2 commentaires

  1. je viens de vendre un appartment à ST jorioz, la remise des clefs est faite la commission d’agence versée et moi en tant que vendeuse je n’ai toujours pas reçu les fonds quime reveinnnent, que deviennent les intérêts du montant des fonds???

    • Bonjour. Dès lors que les fonds vous appartiennent et qu’ils produisent des intérêts, ces intérêts vous reviennent en vertu du droit d’accession.

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