L’existence d’une servitude grevant le bien acquis est une question de droit que le notaire ne pouvait ignorer

Aux termes d’un acte passé le 20 décembre 2013 par maître C, notaire, monsieur et madame X ont acquis un bien immobilier sis à la Seyne-sur-Mer, au prix de 170’000 EUR.

Dans le cadre du présent litige, ils exposent qu’à la suite d’un dégât des eaux ayant affecté leur jardin, ils se sont aperçus que des canalisations appartenant à deux de leurs voisins traversaient leur parcelle.

Ils prétendent avoir ignoré cette situation, reprochant au notaire de ne pas les avoir mis à même, lors de leur achat, de prendre connaissance de l’existence de cette servitude en omettant de joindre à l’acte, la page 2 d’une annexe y relative .

Dans le jugement déféré, le tribunal a considéré que si la page trois de l’annexe comportait les modalités d’exercice de la servitude de canalisations en prévoyant l’existence du fonds dominant, du fonds servant, et la question de l’entretien, l’omission de la page deux de cette annexe qui prévoyait une servitude de passage de réseaux d’eau potable et d’eaux usées ne leur avait pas permis d’être clairement informés de l’existence et de la nature de la servitude de canalisations.

En revanche, le tribunal a considéré que la preuve des préjudices invoqués n’était pas rapportée en ce qu’il n’était pas démontré que l’information aurait été déterminante du consentement et que les acquéreurs auraient renoncé à leur achat s’ils avaient connu la situation et en ce qu’aucun élément n’était versé permettant d’apprécier la perte de valeur invoquée.

Sur la faute :

Il n’est pas contesté que le notaire a omis de joindre la page deux du document annexé à l’acte authentique, intitulé ‘Rappel de servitude’ ; que sur cette page figuraient notamment les informations suivantes : « pour desservir les différents corps de bâtiment, il est créé une servitude de passage pour les réseaux d’eau potable et d’eaux usées. La dite servitude partant de l’angle formé par le mur nord de la parcelle 574 et le mur ouest de la parcelle 549… ».

Seuls, ces paragraphes déterminent donc la nature de la servitude, à savoir, le fait qu’il s’agit d’une servitude de canalisations. La page les contenant et qui a été omise est donc déterminante de la connaissance complète de la servitude grevant le terrain acquis, peu important que la page 3 détermine le fonds servant et le fonds dominant, ainsi que les conditions de l’entretien du réseau, dès lors qu’elle ne contient pas la définition de la nature de la servitude (réseaux d’eau potable et d’eaux usées) et que la description de son cheminement n’est que partielle, puisque son point de départ figure sur la page omise.

Or, il incombe au notaire, en sa qualité de rédacteur d’acte, d’éclairer les parties sur la portée de leur engagement et de s’assurer de la validité de l’acte qu’il rédige.

En l’espèce, l’existence d’une servitude grevant le bien acquis est une question de droit que le notaire ne pouvait ignorer, dans la mesure où l’acte qu’il a dressé fait référence à son existence.

Il lui appartenait, dans ces conditions, de s’assurer que l’annexe relative à cette question, qui permettait d’en connaître la nature et les conséquences pour celui qui allait devenir propriétaire du fonds concerné par cette servitude, reproduisait fidèlement et complètement les actes dressés à son propos, étant observé que l’acte de vente, dans son chapitre intitulé ‘Rappel de servitudes’ ne contient qu’un visa général de l’existence des servitudes susceptibles de grever le bien, sans aucunement caractériser celle-ci et qu’en tout cas, quand bien même il vise la servitude résultant de l’annexe, cette mention ne permet pas d’en déterminer la nature qui ne figure que dans la page omise.

La circonstance que soient mentionnées en page trois, les conditions de l’entretien des réseaux qui doit se faire par tous les utilisateurs, au prorata du nombre de logements desservis, ainsi que l’existence des fonds servants et dominants avec leur identification, ne permet pas plus de connaître la nature exacte de la servitude, rien ne démontrant dans aucune des autres stipulations de l’acte qu’il s’agit d’une servitude de passage de canalisations d’eau potable et d’eaux usées en tréfonds.

Le notaire ne peut donc utilement leur opposer qu’ils ont régularisé la note de rappel de servitude sans émettre de réserves compte tenu précisément de sa consistance sans sa page omise et des éléments figurant sur cette page.

Il ne démontre par ailleurs ne leur avoir donné aucune autre explication, écrite ou orale,susceptible de pallier les conséquences de l’omission de cette page deux.

La faute du notaire est donc retenue.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur le préjudice :

Monsieur et madame X exposent que l’existence de la servitude leur cause un préjudice de jouissance, en ce qu’elle s’oppose à tout projet d’édification sur le terrain et de façon plus large, à tout aménagement, s’agissant d’une charge réelle; ils affirment que si la faute n’avait pas été commise, soit, ils auraient pu renoncer à la vente, soit, ils auraient pu acheter, mais à un moindre prix, étant privés de la possibilité de jouir du terrain comme bon leur semble, de sorte qu’il convient d’apprécier la perte de chance à l’aune de leur trouble de jouissance.

Ils ajoutent que la servitude de canalisations se double d’une servitude non aedificandi et que tout aménagement du terrain se trouve, dès lors, empêché; que le jardin est inexploitable.

Pour prouver l’importance de leur préjudice, les appelants ont fait évaluer le bien avant travaux et ont également demandé une évaluation au vu des travaux, dont ils affirment qu’ils auraient dû les entreprendre, faisant état de ce que le différentiel de valeur peut aller jusqu’à 50’000 EUR.

Sur le préjudice, le notaire affirme que l’existence d’une servitude de canalisations en tréfonds n’a jamais constitué un obstacle, ni pour l’aménagement du jardin, ni pour sa jouissance ; qu’il n’est pas démontré que l’aménagement de l’espace extérieur était une priorité pour les acquéreurs, que la déclaration de travaux datant du mois d’avril 2019 a été faite pour les besoins de la cause, aucune extension n’ayant été envisagée préalablement ; qu’en toute hypothèse, le notaire n’est pas chargé de vérifier la possibilité de réaliser sur l’immeuble vendu un projet d’agrandissement qui n’est pas mentionné à l’acte et dont il n’a pas été avisé.

Certes, le notaire n’est effectivement pas chargé d’envisager la possibilité précise de réaliser, sur l’immeuble vendu, un projet d’agrandissement qui n’est pas mentionné à l’acte.

Toutefois, le fait d’avoir fourni aux acquéreurs un document ne leur permettant pas de connaître la réalité et nature exacte de la servitude a eu pour conséquence qu’ils n’ont pas été pleinement informés de caractéristiques importantes du bien acheté, ce qui les a privés d’une perte de chance, sinon de ne pas contracter, au moins de ne pas en tenir compte dans la transaction, notamment, dans la fixation du son prix, l’existence de ces canalisations souterraines créant, en effet, des contraintes pour l’aménagement des extérieurs de la maison concernant le jardin et également tout projet de construction ayant une emprise concernant le trajet de la servitude.

Il ne peut, de ce chef, être prétendu par les notaires que la déclaration de travaux déposée au mois d’avril 2019 aurait été faite dans le but d’accréditer la présente procédure, ce qui ne relève au demeurant que de leurs seules allégations, dès lors que l’existence même de la canalisation crée des contraintes pour la jouissance du terrain.

Le grief tiré d’un obstacle juridique constitué d’une servitude de non construction imputable à cette servitude de canalisations n’est, en revanche, pas démontré même si de fait, l’existence des canalisations rend plus difficile, voire impossible, la réalisation d’un projet de construction ou d’extension.

Si la perte de chance de ne pas acquérir ne peut être retenue, rien ne démontrant, en effet, que M. et Mme X n’auraient pas acheté le bien avec une information complète sur cette servitude, il sera, en revanche, considéré l’existence pour eux d’une perte de chance, certaine et sérieuse, de n’avoir pu négocier le prix d’acquisition, et ce d’autant que le terrain est d’une superficie réduite de 262 m2 en ce qui concerne le terrain cadastré 548 et de 96m2 en ce qui concerne la propriété du terrain cadastré 550, ce qui a pour conséquence que les acquéreurs ne disposent pas de beaucoup de marge pour aménager à d’autres endroits leur espace de vie extérieur ou faire tout aménagement du bien ayant une conséquence sur le terrain.

Les évaluations proposées par M. et Mme X en pièces 10-1, 10-2, 11-1 et 11-2 ne seront cependant pas retenues comme pertinentes dans la mesure où elles déterminent une évaluation qui prend en compte la réalisation de travaux et ne traduisent donc pas la différence de valeur consécutive à l’existence de la seule servitude sur le terrain dans sa consistance au jour de l’achat.

Le perte de chance sera donc fixée à l’aune de la seule dévalorisation que cette situation apporte au bien dans sa consistance initiale, peu important qu’à ce jour, le bien ait une valeur supérieure à celle de son achat, à raison notamment de l’évolution favorable du marché de l’immobilier, de sorte que sera rejeté le moyen du notaire faisant valoir qu’il n’y a pas de préjudice puisque le bien est à ce jour valorisé à un prix supérieur à celui de son achat.

L’attestation du cabinet Grech Immobilier faisant, pour sa part, état d’une perte de valeur de 30% n’est pas suffisamment probante en ce qu’elle n’est pas signée et n’est corroborée par aucune autre.

Compte tenu de la nature et des caractéristiques du bien, de la superficie de son terrain et de l’emplacement des canalisations, cette perte de valeur sera fixée à 12 % et la perte de chance sera évaluée à 80 %, ce qui conduit à une indemnisation du préjudice de M. et Mme X à la somme de 16 320 EUR.

Les acquéreurs demandent, en outre, une somme de 50’000 EUR au titre de leur trouble de jouissance provoqué par la négligence des notaires.

Dès lors cependant qu’il a été fait droit à une indemnisation au titre de la perte de chance de négocier la vente à un prix inférieur et que par ailleurs, il n’est pas établi qu’ils ne profitent pas des travaux qu’ils affirment avoir réalisés à l’intérieur de la maison pour 10. 000 EUR, la demande de ce chef ne peut qu’être rejetée.

Le jugement est donc réformé, en ce qu’il a rejeté toute demande d’indemnisation de M.et Mme  X.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 22 février 2022, RG n° 19/0490