Le notaire en charge de la réitération de la vente doit de façon absolue respecter l’avant-contrat conclu

Le devoir de conseil du notaire est impératif et le notaire ne peut s’y dérober en alléguant qu’il s’est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, ou en se prévalant des compétences ou connaissances personnelles de son client, ou de l’intervention d’autres professionnels à ses côtés

La société Anaïté a entrepris de rénover un immeuble situé à Saint Jean de Luz en vue de permettre son exploitation en résidence hôtelière de grand standing.

Par acte sous signature privée en date du 22 juin 2007, négocié et signé par l’intermédiaire de la société OACI Conseil, la société Anaïté s’est engagée à vendre à M. Y (l’acheteur) un appartement dans cette résidence.

Cette promesse prévoyait que le prix fixé à 328.724 EUR correspondant au prix d’acquisition de l’immeuble outre les frais de la société OACI Conseil et la provision pour frais de notaire :

– incluait forfaitairement le coût des travaux réalisés par le vendeur qui s’engageait à les achever, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension de délai, au plus tard en décembre 2007 ;

– serait payable à hauteur de 40 % à la signature de l’acte, de 35 % un mois après le début des travaux et de 20 % avant l’achèvement des travaux, le solde étant dû à la réception.

La vente a été conclue, par acte authentique reçu le 28 décembre 2007 par maître Z, notaire, pour le prix de 258.822 EUR payé comptant.

Pour le financement de cette acquisition, l’acheteur a souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie Seine deux prêts d’un montant total de 333.579 EUR.

Par acte du 19 décembre 2007, M. Y a donné à bail les locaux acquis, pour une durée de neuf années, à la société Anaïté Hôtel et résidences.

Les travaux de rénovation ont été réceptionnés le 7 avril 2011.

Arguant avoir subi un redressement fiscal imputé à la société venderesse, M. Y a agi en nullité des contrats de vente et de bail, et subsidiairement en résolution des dits contrats, et en responsabilité et indemnisation, en particulier contre le notaire.

Par jugement du 30 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Bayonne a notamment :

  • dit n’y avoir lieu d’annuler les contrats ;
  • prononcé la résolution des contrats de vente et de bail ;
  • ordonné à la société Anaïté de restituer diverses sommes et de payer des dommages-intérêts à M. Y ;
  • rejeté toutes les autres demandes indemnitaires de M. Y ;
  • rejeté le demande de M. Y au titre de la perte du bénéfice du régime fiscal (Loueur Meublé Professionnel) ;
  • débouté M. Y de son action en responsabilité contre le notaire mis hors de cause ;
  • constaté que M. Y ne sollicite pas la résolution des contrats de prêt
  • constaté que la résolution de l’acte de vente conduira à la rupture des contrats de prêt et au remboursement anticipé de ceux-ci.

Par jugement du 6 mars 2014, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société Anaïté.

Par arrêt du 28 septembre 2015, la cour d’appel de Pau a, notamment, infirmé le jugement déféré en ce qu’il a constaté que la résolution de l’acte de vente conduira à la rupture des contrats de prêts et au remboursement anticipé de ceux-ci et, statuant à nouveau, a :

  • constaté la résolution de plein droit des deux contrats de prêt souscrits par M. Y auprès de la banque et ordonné, en conséquence, des remboursements réciproques entre les parties ;
  • confirmé le jugement déféré pour le surplus, y ajoutant des dispositions concernant la banque.

M. Y a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

Par arrêt en date du 25 janvier 2017, la cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de M. Y en responsabilité et indemnisation contre M. Z, notaire, pour violation de son obligation de conseil et d’information, l’arrêt rendu le 28 septembre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Pau et remis, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux.

Sur la responsabilité du notaire

M. Y soutient que maître Z a manqué à son obligation d’information et de conseil à son égard. Il fait valoir qu’alors que maître Z était le notaire en charge de l’opération globale, il n’a pas attiré son attention sur les modifications notables apportées à l’acte authentique par rapport à la promesse de vente.

En effet il note que les modifications apportées par maître Z portaient en particulier :

  • sur les modalités de paiement du prix puisque contrairement à la promesse qui en différait le paiement de 60 % au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le prix dans l’acte authentique, était payable comptant et intégralement
  • sur l’engagement d’achèvement des travaux qui, prévu dans la promesse comme devant intervenir au plus tard fin décembre 2007, a été modifié dans l’acte comme devant être achevé dans les meilleurs délais.

De plus, il reproche à maître Z de ne pas l’avoir informé des conséquences et des risques inhérents à ces modifications.

Maître Z soutient qu’il n’a commis aucune faute. A titre liminaire, il rappelle que M. Y était assisté de son propre notaire et qu’il n’a jamais été en contact avec celui-ci lequel a donc décidé de son propre chef de se passer de ses conseils.

Il indique qu’il a normalement adressé à M. Y son projet d’acte, ainsi que la copie du règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division, les plans du bien à acquérir et la notice descriptive des travaux d’aménagement et de décoration.

Il fait valoir que la simple lecture du projet d’acte authentique faisait clairement apparaître que M. Y ferait son acquisition en l’état avant la réalisation des travaux prévus.

Il relève que la notice descriptive mentionnait également clairement l’existence de travaux en cours d’exécution ou à venir.

Enfin, il soutient que la procuration donnée par M. Y indiquait que le paiement du prix interviendrait comptant pour son intégralité le jour de la signature et elle précisait que l’entrée en jouissance interviendrait quant à elle par la perception des loyers à compter du 27 décembre 2007 dans les conditions du bail commercial régularisé au profit de la société Anaïté Hôtels et Résidences.

Dans ces conditions, maître Z indique que M. Y a bien reçu toutes les informations et explications utiles en signant cette procuration le 15 décembre 2007.

Il est de jurisprudence constante que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l’acte, ainsi que sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Le devoir de conseil est impératif et le notaire ne peut s’y dérober en alléguant qu’il s’est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, ou en se prévalant des compétences ou connaissances personnelles de son client, ou de l’intervention d’autres professionnels à ses côtés.

Cette exigence d’efficacité et de sécurité impose au notaire :

  • de prendre toutes les initiatives nécessaires ;
  • de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Contrairement aux affirmations de maître Z, la charge de la preuve de l’accomplissement de ces obligations pèse sur le notaire, mais une telle preuve peut résulter des circonstances ou de tout document, y compris de l’acte lui-même pour autant que les mentions de l’acte en cause soient suffisantes pour permettre de constater que l’obligation a été correctement remplie.

De plus l’existence d’une clause exonératoire dans l’acte ne dispense pas le notaire d’informer les parties sur les conséquences qui s’y attachent.

En l’espèce, maître Z en sa qualité de professionnel du droit, était tenu d’éclairer M. Y et notamment d’appeler son attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte et ce d’autant plus que l’acte authentique comportait des clauses différentes de celles prévues dans la promesse portant sur des éléments essentiels de l’accord entre les parties à savoir la réalisation de travaux avant une date précise, réalisation entraînant le déblocage successif du solde du prix.

La cour constate que maître Z ne prétend pas avoir donné ces informations, affirmant simplement qu’une lecture attentive des documents fournis aurait permis à M. Y d’avoir connaissance des modifications substantielles reprochées.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que maître Z a manifestement manqué à son devoir de conseil en n’informant pas personnellement M. Y sur l’exacte portée et sur les risques des modifications intervenues dans les dispositions contractuelles qui rompaient le lien entre l’état d’avancement des travaux et le paiement du prix.

Sur l’étendue du préjudice de M. Y

M. Y affirme que si maître Z l’avait correctement informé en l’alertant sur tous les risques et la portée des modifications apportées à l’acte authentique, il n’aurait pas conclu cette vente ou à tout le moins à d’autres conditions de prix, délai ou garanties. En conséquence, il soutient que la faute commise par maître Z est en lien direct avec les préjudices qu’il subit.

Il indique que la société Anaïté ayant fait l’objet d’une procédure collective, les sommes dues par cette dernière suite à la résolution de la vente ne peuvent plus être recouvrées et qu’il est en droit de demander le paiement des dites sommes au notaire fautif.

Il demande en conséquence la condamnation de maître Z à lui verser une indemnité de 71.402,44 EUR à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié aux frais versés à OACI Conseil et aux frais de notaire. Il demande en outre la somme de 258.822 EUR en garantie de la restitution du prix de vente compte tenu de l’insolvabilité de la société Anaïté ainsi que la somme de 20.058,56 EUR correspondant aux intérêts échus dus par la société Anaïté sur l’exécution des condamnations aux restitutions liées à la résolution de la vente, la somme de 27.084 EUR à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de loyers et enfin la somme de 30.000 EUR à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Maître Z conclut au débouté des demandes formées par M. Y et soutient que les éventuels préjudices de M. Y ne peuvent s’analyser que comme la perte d’une chance de ne pas souscrire à l’opération qui lui avait été proposée.

Il fait valoir que M. Y ne démontre pas qu’il aurait nécessairement abandonné ses projets et n’aurait pas signé l’acte authentique.

Les manquements fautifs de Maître Z rappelés ci-dessus sont de nature à engager sa responsabilité civile et les dommages invoqués par M. Y qui sont avérés du fait de l’insolvabilité de la société Anaïté qui a fait l’objet d’un jugement en date du 6 mars 2014 prononçant sa liquidation judiciaire, trouvent directement leur cause dans les fautes commises par le notaire.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner maître Z à indemniser M. Y de son dommage constitué par une somme équivalente au montant de celles qu’il a déclaré à la liquidation judiciaire de la société Anaïté et qui constituent son préjudice avéré du fait de la mise en liquidation judiciaire de son vendeur. Néanmoins compte tenu du fait que M. Y a modifié une partie de ses demandes devant la cour, il y a lieu de limiter ses demandes aux sommes suivantes :

— remboursement du prix de vente : 258.822 EUR

— frais de notaire : 16.800 EUR à l’exclusion du coût des frais liés au règlement de copropriété ne faisant pas l’objet d’une demande dans le cadre de la déclaration de créance à la liquidation judiciaire de la société Anaïté

— frais de OACI : 53.102 EUR

— la perte des loyers : 27.084 EUR

M. Y demande en outre le paiement d’une somme de 20.058,56 EUR au titre des intérêts échus au taux légal dus par la société Anaïté sur les condamnations prononcées.

Cependant ces intérêts ne sont pas en lien direct avec la faute commise par maître Z. Il y a lieu de rejeter ce chef de demande.

Enfin M. Y sollicite une somme de 30.000 EUR en réparation de son préjudice moral

Toutefois, le préjudice moral est celui résultant d’une atteinte aux sentiments d’honneur ou d’affection ou à la réputation de la victime. M. Y ne justifie d’aucune atteinte de ce type en l’espèce, étant pas ailleurs observé qu’il n’explicite pas ce chef de demande. Il y a donc lieu de débouter M. Y de sa demande et de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de réparation d’un préjudice moral.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 29 novembre 2018, RG n° 17/03187

2 commentaires

  1. A votre avis quels sont au Total les FRAIS endurés par la Victime dans une telle affaire ?
    Assignations, huissiers, avocats, expertise, TGI , Cour Appel, Cassation, re-Cour d’Appel ?
    (plus ou moins de 50 000 €)

    • Il s’agit ici de faire des commentaires sur l’article du dessus pas de poser des questions.

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