Les règles du recouvrement des charges dues par le locataire au propriétaire bailleur

Le bailleur peut réclamer paiement des charges locatives à tout moment, dans la limite de la prescription, à la condition de produire les différents documents exigés de lui au plus tard dans le cadre de la procédure judiciaire.

Le propriétaire d’un logement mis en location peut récupérer les charges et loyers impayés pendant 3 ans, y compris après le départ du locataire. Il en est de même si le locataire a versé trop de charges.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose que

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Ces dispositions ne sont assorties d’aucune sanction de sorte que le bailleur peut réclamer paiement des charges locatives à tout moment, dans la limite de la prescription, à la condition de produire les différents documents exigés de lui au plus tard dans le cadre de la procédure judiciaire.

Dans cette affairee, la société Allianz IARD, propriétaire, réclame à son locataire paiement du reliquat de charges au titre des exercices 2014 et 2015 pour un total de 2.905,61 EUR sans produire le mode de répartition entre locataires pas plus qu’elle ne justifie avoir tenu les pièces justificatives des dépenses, non produites devant la cour, à la disposition du locataire alors que ce dernier avait réclamé des explications à maintes reprises par lettres recommandées avec accusé de réception versées aux débats.

Elle indique dans ses conclusions avoir finalement renoncé au paiement de cette somme déduite sous la forme d’un avoir de sa créance arrêtée au 22 novembre 2021.

C’est donc à bon droit que le tribunal n’a pas fait droit à ce chef de demande et M. Z., locataire, est bien fondé à réclamer la restitution des provisions indûment versées étant précisé que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, la demande formée par le locataire au titre de l’année 2014 par conclusions développées à l’audience du 29 novembre 2018 n’est pas atteinte par la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 laquelle ne commence à courir qu’à compter de la régularisation de charges effectuée le 18 juillet 2017.

En ce qui concerne les exercices 2016 et 2017, la société Allianz IARD produit les relevés de dépenses générales et individuelles, le récapitulatif des charges pour chaque locataire et pour chaque lot faisant apparaître la clé de répartition par tantièmes conforme à l’état descriptif de division en copropriété modifié le 11 juillet 2014.

Pour autant, elle ne justifie pas avoir tenu les pièces justificatives des dépenses, non produites devant la cour, à la disposition du locataire alors qu’aucune précision n’est apportée sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Elle n’est donc pas fondée à réclamer paiement de la provision mensuelle de 160 EUR ni du reliquat de charges pour un montant de 2.919,91 EUR.

En ce qui concerne l’exercice 2018, la société Allianz IARD produit un état détaillé des dépenses engagées portant mention des différentes factures et la répartition générale pour chaque lot avec indication des tantièmes mais la régularisation des charges n’a pas été opérée si bien qu’elle n’est donc pas fondée à réclamer paiement de la provision mensuelle de 160 EUR.

En ce qui concerne les exercices 2019 et 2020, il n’est versé aucun document et la régularisation des charges n’a pas été opérée de sorte que la provision réclamée n’est pas davantage justifiée.

S’agissant enfin de l’exercice 2021, la régularisation annuelle n’étant pas matériellement possible au jour du décompte arrêté au 22 novembre 2011, M. Z. reste redevable, à ce jour, du paiement de la provision mensuelle.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 18 Janvier 2022, RG n° 19/10266