Le #notaire triplement condamné à restituer le prix de vente aux acquéreurs et à les indemniser de tous leurs préjudices

Le notaire dont la faute a concouru à la nullité de la vente est tenu de réparer toutes les conséquences dommageable qui en résultent pour l’acquéreur

Suivant acte notarié reçu le 16 février 2010 par Mme [B] (le notaire), M. [H] [J] et son épouse, Mme [U], ont fait donation à leur fille, Mme [E] [J], et à son époux, M. [Z], de la maison occupée par ceux-ci sur une parcelle située à [Localité 5] (80) et cadastrée section AM n° [Cadastre 2], sur laquelle était également édifiée la maison des donateurs.

Par acte notarié établi le même jour par le même notaire, M. et Mme [Z] (les vendeurs) ont vendu leur immeuble à la société Go Immo (l’acquéreur), au prix de 140.000 EUR, sous la condition résolutoire de l’exercice du réméré, les vendeurs s’obligeant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1. 220 EUR.

Soutenant que le notaire n’avait pas fait procéder à la division cadastrale de la parcelle sur laquelle étaient édifiées les deux maisons avant de recevoir les actes authentiques, M. [H] [J], Mme [U], et les vendeurs ont assigné l’acquéreur et le notaire en nullité de la donation et de la vente et en responsabilité de celui-ci. L’acquéreur a demandé la condamnation du notaire à l’indemniser du préjudice subi en raison de la nullité de la vente.

M. [H] [J] étant décédé en cours d’instance, en laissant pour lui succéder son épouse et sa fille [E], lesquelles ont repris l’instance en son nom.

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L’acquéreur a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter sa demande formée contre le notaire et tendant à la réparation du préjudice lié à l’impossibilité d’obtenir la restitution du prix de vente du fait de l’insolvabilité des vendeurs, alors « que faute d’avoir recherché, comme il le lui était demandé, si les vendeurs n’étaient pas insolvables et si, par suite, le préjudice de l’acquéreur lié à l’absence de restitution du prix ne devait pas être réparé par le notaire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1240 du code civil.

Réponse de la Cour

Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

Selon ce texte, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que, si la restitution du prix consécutive à la nullité de la vente ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable, le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, peut être condamné à en garantir l’acquéreur.

Pour rejeter la demande de l’acquéreur formée contre le notaire tendant à la réparation du préjudice lié à l’impossibilité d’obtenir la restitution du prix de vente du fait de l’insolvabilité des vendeurs, l’arrêt d’appel, après avoir annulé la vente en raison de la faute du notaire, retient qu’il incombe aux vendeurs et non au notaire de restituer le prix de vente, de sorte que les restitutions ne constituent pas un préjudice en relation directe et certaine avec la faute du notaire et ne sauraient donc être mises à sa charge.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les vendeurs n’étaient pas insolvables et si, par suite, le préjudice de l’acquéreur lié à l’absence de restitution du prix ne devait pas être réparé par le notaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé.

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Et l’acquéreur a fait aussi grief à l’arrêt d’appel de rejeter la demande de paiement d’une indemnité de 98.512,04 EUR représentant les frais inutilement exposés par la société, par actes des 24 et 27 juillet 2015, en ce compris les frais des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble et pour son refinancement, alors :

1°/ que l’auteur de la faute est tenu de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence du fait dommageable ; qu’à ce titre, le notaire qui manque à son obligation d’assurer la validité de l’acte établi par ses soins est à l’origine de la nullité de cet acte et du fait que les dépenses exposées par l’acquéreur pour financer son acquisition l’ont dès lors été en pure perte ; qu’en l’espèce, l’acquéreur demandait notamment à être indemnisée des frais liés à la souscription du prêt de 143.900 EUR auprès de la Banque populaire pour financer son acquisition du 16 février 2010 ; qu’en décidant que les frais liés aux emprunts souscrits par la société GO IMMO étaient inhérents au risque de l’opération et qu’ils n’étaient pas en lien direct avec les manquements du notaire, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu 1240 du code civil ;

que le notaire dont la faute a concouru à la réalisation du dommage est tenu de le réparer dans son intégralité ; qu’en opposant, s’agissant des frais de refinancement, que ceux-ci trouvaient leur cause exclusive dans l’absence de paiement de l’indemnité contractuelle d’occupation mise à la charge des vendeurs et dans le choix de l’acquéreur de proroger le terme du réméré, quand ces frais n’auraient pas été exposés en pure perte si l’acquéreur avait pu conserver la propriété de l’immeuble, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu 1240 du code civil.

Réponse de la Cour

Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

Il résulte de ce texte que le notaire dont la faute a concouru à la nullité de la vente est tenu de réparer toutes les conséquences dommageables qui en résultent pour l’acquéreur.

Pour rejeter la demande de l’acquéreur tendant au paiement des frais liés à la souscription du prêt auprès de la Banque Populaire pour financer son acquisition du 16 février 2010, à savoir les intérêts du prêt (35.455,42 EUR), les frais de tenue de compte (685,40 euros), soit la somme globale de 36 140,82 EUR, et la demande tendant au paiement des frais de refinancement liés au prêt souscrit auprès du Crédit mutuel en 2014, à savoir les intérêts et assurances de ce prêt (3 .117,70 EUR), les frais de constitution de dossier (100 EUR), de tenue de compte (419,06 EUR) et de caution (211,20 EUR), soit la somme globale de 6 965,66 EUR, l’arrêt d’appel retient que les frais liés aux emprunts souscrits par l’acquéreur étaient inhérents au risque de l’opération, qu’ils n’étaient pas en lien direct avec les manquements du notaire et que les frais de refinancement trouvaient leur cause exclusive dans le choix de l’acquéreur de proroger le terme du réméré.

En statuant ainsi, alors que la faute du notaire était à l’origine de la nullité de l’acte et que les frais engagés par l’acquéreur pour financer son acquisition au moyen de deux emprunts successifs avaient été ainsi exposés en pure perte, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

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Et enfin l’acquéreur a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter la demande de paiement d’une indemnité de 98 512,04 euros représentant les frais inutilement exposés par la société Go Immo, en ce compris les frais afférents à la conclusion de l’acte de vente, alors « que le notaire dont la faute a concouru à la nullité de l’acte de vente doit indemniser l’acquéreur des frais d’acte acquittés en pure perte ; qu’il en va en particulier ainsi des émoluments perçus par le notaire en rémunération de sa mission ; qu’en l’espèce, la société Go Immo sollicitait à l’encontre de Mme [B] une indemnité de 5.200 EUR correspondant aux frais d’acte acquittés entre les mains du notaire ; que les juges ont eux-mêmes observé que le coût des actes annulés constituait un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire ; qu’en rejetant néanmoins cette demande à l’égard de la société Go Immo, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l’article 1382 devenu 1240 du code civil.

Réponse de la Cour

Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

Il résulte de ce texte que le notaire dont la faute a concouru à la nullité de la vente est tenu de réparer toutes les conséquences dommageable qui en résultent pour l’acquéreur.

L’arrêt d’appel condamne le notaire à indemniser les vendeurs au titre du coût des actes annulés tout en rejetant la demande formée par l’acquéreur au titre des frais d’acte qu’il a lui-même exposés.

En statuant ainsi, après avoir retenu que le coût des actes annulés constituaient un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations, a violé le texte susvisé.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 mars 2022, pourvoi n° 20-15.194, Inédit