Plafonnement des honoraires et frais perçus par les syndics en contrepartie de l’établissement des états datés que ces organismes sont tenus de transmettre au notaire

En plafonnant le montant des honoraires et frais perçus par les syndics en contrepartie de l’établissement des états datés que ces organismes sont tenus de transmettre au notaire en cas de mutation immobilière, le législateur a entendu renforcer la protection des consommateurs, et plus précisément des copropriétaires cédants, quel que soit leur statut, contre tout excès tarifaire dans la détermination du prix des états datés. Ce plafond, qui concerne une prestation que les syndics sont tenus d’effectuer au profit du copropriétaire désireux de céder un ou plusieurs lots, qui n’a la possibilité ni d’en négocier le prix, ni de recourir à un autre prestataire, est en rapport direct avec l’objectif d’intérêt général ainsi poursuivi. Le législateur n’était pas tenu d’instituer des niveaux tarifaires différents selon la nature de la mutation concernée ou selon la situation géographique du syndic en charge de la prestation. Enfin, l’institution du plafonnement prévu par la loi est une mesure qui, par elle-même, ne prive pas les syndics de la possibilité de réaliser une marge à l’occasion de l’établissement de cette prestation. Par suite, le grief tiré de ce que le b) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 porterait une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre ne présente pas un caractère sérieux.

En tant qu’il fixe à 380 EUR TTC le montant maximum des honoraires ou frais perçus pour l’établissement de l’état daté, l’article 1er du décret n° 2020-153 du 21 février 2020 constitue une exigence à laquelle l’exercice de l’activité de syndic en France est subordonné. Cette mesure de plafonnement, qui porte sur une prestation de service lié à l’immobilier, entre ainsi dans le champ de l’article 15 de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006. Ce tarif maximum, dont il appartiendra au pouvoir réglementaire de réexaminer périodiquement la pertinence, au regard notamment de l’évolution des coûts supportés par les syndics pour la réalisation des états datés, répond à la condition de proportionnalité prévue par le c) du 3 de l’article 15 de la directive. De même, ce tarif maximum ne saurait être regardé comme une restriction contraire à la liberté d’établissement et à la libre prestation des services garanties respectivement par les articles 49 et 56 du traité sur le fonctionnement de l’UE.


  • Conseil d’État, 9e et 10e chambres réunies, 29 Décembre 2021 , req.  n° 441005