Le notaire reçoit un acte de vente à des particuliers portant sur un terrain compris dans le domaine public maritime

Les consorts J.-P., acquéreurs, font valoir en premier lieu que maître R., notaire, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle en s’abstenant de procéder aux vérifications préalables de nature à établir l’empiètement, finalement constaté, de leur lot sur le domaine maritime du fait du déplacement de la limite supérieure de la zone dite des 50 pas géométriques depuis la précédente cession du bien courant 2002.

Maître R. estime que la faute n’est pas démontrée dès lors qu’aux termes de son arrêt du 19 mai 2016, la cour d’appel s’est fondée, pour établir l’existence de l’empiètement allégué, sur un plan établi postérieurement à la vente par la province Sud, de sorte qu’il ne pouvait alors en avoir connaissance.

En l’espèce, le tribunal rappelle à juste titre que le notaire est tenu, en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente, d’une part d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations qu’il contient, d’autre part de contrôler les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, lorsque leur nature ou leur portée juridique conditionne la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose.

La responsabilité du notaire peut ainsi être engagée si l’une des parties établit qu’il s’est montré défaillant dans les investigations et contrôles que son devoir d’efficacité imposait nécessairement, c’est-à-dire lorsqu’il a omis de procéder aux recherches suffisantes ou lorsqu’il n’a pas tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter une incohérence.

En l’espèce, il résulte de l’arrêt, désormais définitif, du 19 mai 2016 que le lot vendu empiétait, au jour de la vente, sur le domaine public maritime.

C’est par des motifs pertinents et non réellement critiqués en cause d’appel que le tribunal, après avoir rappelé en premier lieu que les actes rédigés par le notaire mentionnaient d’une part la désignation précise du bien vendu et d’autre part la jouissance d’une parcelle du domaine public maritime de la province Sud ainsi qu’une convention d’occupation précaire, en second lieu que le domaine maritime était inaliénable et imprescriptible en vertu de l’article 2 de la Loi du pays n° 2001-017 du 11 janvier 2002 sur le domaine public maritime de la Nouvelle-Calédonie et des provinces, en a déduit que le notaire était tenu de procéder à toutes vérifications utiles, et notamment à une consultation préalable du service topographique et foncier de la province Sud, afin de s’assurer que la limite de la zone maritime n’avait pas connu de déplacement depuis l’acte de cession du 4 avril 2002 et que les limites du bien cédé n’empiétaient pas, entre les bornes 136 et 137 (au sud-ouest), sur le domaine public maritime au jour de la vente, ainsi que le préconisait d’ailleurs la note circulaire adressée courant 2006 aux notaires de Nouvelle-Calédonie par la province Sud.

En l’absence de toute démarche préalable en ce sens, permettant d’assurer la pleine efficacité de son acte en mettant à jour l’empiétement d’une partie des constructions sur le domaine public maritime, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que maître R. avait engagé sa responsabilité professionnelle, le notaire ne pouvant se prévaloir, pour justifier de sa carence, du fait que le plan obtenu par les acquéreurs pour établir l’empiètement avait été établi postérieurement à la vente.

Les appelants font par ailleurs valoir, comme en première instance, que le notaire a manqué à l’obligation d’information et de conseil dont il était débiteur à leur égard en n’attirant pas leur attention sur les fluctuations possibles de la zone maritime, susceptibles d’affecter les limites du lot acquis.

Maître R. estime que les époux J.-P. devaient nécessairement savoir que le domaine public maritime était borné par la plus haute montée des eaux.

Il résulte de l’article 1382 précité que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours, notamment quant aux incidences, sur la superficie et les limites du lot, de sa situation en bordure de zone maritime.

En l’espèce, il ne résulte d’aucune mention des actes rédigés ni d’aucun autre document que maître R. a attiré l’attention des acquéreurs sur les variations prévisibles de la limite sud-ouest du bien acquis tracée par les points 137 et 138 et partant, de la consistance du lot, au regard des fluctuations prévisibles de la limite supérieure de la zone des 50 pas géométriques dépendant du domaine public maritime provincial.

En s’abstenant de procéder à une telle information et d’éclairer les acquéreurs sur ses conséquences, le notaire a également engagé sa responsabilité.


  • Cour d’appel de Nouméa, Chambre civile, 21 Mars 2022, RG n° 19/00256