Fausse évaluation par le notaire de l’usufruit donné. Responsabilité retenue

Selon l’arrêt attaqué, par acte reçu le 26 décembre 2013 par M. [N] (le notaire), Mme [T] a consenti à son fils, né le 29 juillet 1994, une donation d’usufruit portant sur un appartement.

Le 5 mai 2015, l’administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification des droits de mutation au motif que, le bénéficiaire de la donation étant âgé de moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit étant de 90 % et non de 50 % comme évalué à tort par le notaire.

Mme [T] a assigné le notaire et son assureur, en responsabilité et indemnisation.

Un arrêt, devenu irrévocable de ce chef, a retenu que le notaire avait commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle.

Le notaire et son assureur ont exercé un pourvoi en cassation.

Mme [T] a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter ses demandes de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que la cour d’appel s’étant placée, pour statuer sur le litige, dans l’hypothèse dans laquelle l’objectif de Mme [T] n’était pas « du tout» de réduire l’assiette de son imposition de solidarité sur la fortune, elle ne pouvait légalement déduire de l’incidence fiscale, sur cette imposition, de l’acte litigieux instrumenté par le notaire, l’absence de préjudice subi en raison de la faute commise par ce dernier ; qu’en statuant néanmoins comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu 1240 du code civil ;

en tout état de cause, que le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’une rectification fiscale constitue un dommage indemnisable lorsqu’il est établi que, dûment informé, il n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre; que si, pour apprécier le préjudice résultant du redressement fiscal consécutif à la donation litigieuse, le juge devait prendre en compte le coût fiscal des autres solutions juridiques licitement envisageables pour atteindre l’objectif souhaité par la cliente, la cour d’appel ne pouvait, comme elle l’a fait, s’interroger sur les effets de l’acte litigieux sur l’impôt de solidarité sur la fortune éventuellement dû par Mme [T], qui était étranger à la fiscalité de la donation envisagée par cette dernière, de sorte qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu 1240 du code civil;

en toute hypothèse, qu’en écartant le préjudice subi par Madame [T] par la considération tirée de l’exonération de son fils du paiement des droits sur le bien immobilier en cause lors de la succession de sa mère, la cour d’appel, qui a déduit l’absence de préjudice subi par la mère d’une économie future réalisée par son fils, s’est prononcée par un motif inopérant, et a violé l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour au visa de l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

Le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf s’il est établi que, dûment informé ou conseillé, il n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.

Pour rejeter la demande d’indemnisation de Mme [T], au titre de la perte d’une chance de renoncer à la donation litigieuse, l’arrêt retient, d’une part, que, même si l’objectif de l’acte n’était pas de réduire l’assiette de son imposition à l’ISF, l’intéressée, qui ne fournit aucun élément sur sa situation fiscale globale et sur le montant précis de l’ISF qu’elle doit acquitter, ne prouve pas que la donation temporaire de l’usufruit qu’elle envisageait, d’après elle, aurait pu entraîner une fiscalité plus avantageuse que l’avantage fiscal pluriannuel qui lui a été conféré par la donation définitive, d’autre part, que le paiement des droits d’enregistrement au titre de la donation définitive permettra à son fils d’être exonéré des droits de succession sur le bien en cause.

En statuant ainsi, par des motifs impropres à établir qu’en l’absence de faute du notaire, Mme [T] n’aurait pas opté pour une solution fiscalement plus avantageuse, la cour d’appel a violé le texte susvisé.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 mars 2022, pourvoi n° 20-14.375, Inédit

Un commentaire

  1. Bonjour Maître,

    J’aurais souhaité avoir un renseignement en ce qui concerne l’USUFRUIT :

    Je suis une PMR (Personne à mobilité réduite), je suis maman isolée d’un enfant adolescent. Nos conditions de vie sont très difficiles financièrement…

    Mon père est décédé, ce qui en théorie, d’après lui aurait du nous apporter un peu d’argent.

    A la fin de sa vie mon père était quasiment aveugle à cause de son diabète. Mais j’allais régulièrement le voir malgré mon handicap. Il aimait particulièrement ma fille, sa petite fille.

    Modeste ouvrier, Il était propriétaire d’une petite maison dans un petit village de province avec un peu de terrain autour d’une valeur inférieure à 80 000€. Il a travaillé toute sa vie pour se payer cela à crédit et pour m’assurer pour après son décès un petit héritage, comme il le disait lui-même. Du fait de mon handicap, étant en fauteuil roulant, je ne peux y vivre, c’est une maison de village où il n’y a rien, en étage avec un petit escalier. Mon père le savait, et disait qu’une fois vendu, cela permettrait terminer ma vie dans de meilleures conditions, car je suis à l’Allocation Adulte handicapée (903€ par mois pour vivre à deux…), et SURTOUT de payer des études à sa petite fille, ma fille, et qu’elle « démarre » dans la vie avec un peu d’argent. Pas comme lui ou moi…

    Étant son héritière directe, mon père n’ayant pas de notaire, j’ai pris une notaire. Nous n’avons pas encore tous les documents relatifs à la succession, mais déjà j’apprends par l’extrait cadastral modèle 1, qu’un tiers qui venait donner des soins à mon père a réussi à lui faire signer, je ne sais pas encore quel document juste avant sa mort par le bais de SA notaire. De façon à ce qu’il soit mentionné dans la partie des « titulaires en droit ».

    Je ne suis pas sur place, j’habite à 2h de chez mon père, donc pour l’instant le temps que ma notaire ait tous les documents j’étais en attente. Or, cette personne qui venait donner des soins avait donc les clefs de chez mon père s’y est installée a changé les clefs, disant qu’elle a l’usufruit de la maison de mon père…Et entre temps l’a intégralement vidée de tous les biens de mon père…Dont des collections de valeurs, des objets anciens de familles, nos albums photos, les vêtements de mon père, ses outils etc…y compris tout ce que je stockais moi-même chez mon père (anciens vêtements, jouets de ma fille, livre meubles, des choses pour elle plus tard etc, ayant un petit 2 pièces de 35m2, dans lequel nous vivons à deux.

    J’ai été au commissariat. En l’attente de justificatifs, je ne peux pas porter plainte…Car je ne sais pas quels documents ont été signés…Cette personne dit qu’elle est « indivis » et à l’usufruit de la maison de mon père.

    Je sais qu’on ne peut pas déshériter son héritier et que d’autre part, mon père ne l’aurait jamais fait. Je voudrais savoir, si d’un point de vue légal, une personne peut donner sa maison, son bien, en usufruit à un tiers qui n’est ni son enfant, ni son conjoint, au détriment de son unique enfant et héritier direct. Je pensais que seuls : un conjoint ou un enfant pouvait bénéficier d’un USUFRUIT.

    Mon père était totalement aveugle à cause de son diabète, il ne pouvait plus lire ni signer quoi que ce soit..Je pense donc que mon père a été victime d’un un abus de confiance. il n’aurait jamais fait cela. Je connais ses dispositions, nous en avions déjà parlé plusieurs fois. Il me l’avait même écrit…

    Je suis dans la situation, où j’ai moi-même un handicap évolutif, ne peut plus marcher et peu utiliser mes bras…Je suis handicapée des membres inférieurs et supérieurs 58 ans, une espérance de vie réduite. Avec tout ça, après ma dernière visite chez mon père, où je croyais rapporter 2 ou 3 souvenirs, et où j’ai découvert l’occupation et le « vidage » de la maison de mon père, j’ai fait une attaque cardiaque. Dans tous les cas, vu mon propre état de santé, je risque de mourir avant cette personne !

    Je vous remercie si vous le pouvez de me répondre à cette question qui à trait à L’USUFRUIT : un tiers sans aucun rapport avec la personne décédée peut-elle avoir l’usufruit de ses biens au détriment de son héritier direct ?

    Bien à vous.

    Mme X

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