Le notaire vend un lot invendable (indissociable d’un autre lot vendu). Le client doit aller en appel pour que la faute de notaire soit reconnue

Le tribunal a jugé que le notaire avait rempli son devoir de conseil et son obligation d’information au titre de la vente du lot n° 10, en ce qu’il :

– s’est assuré que le lot n° 10 correspondait à un logement dissociable du lot n° 11, ce qui ressort de la division des biens en deux lots figurant dans le règlement de copropriété, mais également du courriel du syndicat des copropriétaires du 13 septembre 2012 que M. de E a renvoyé au notaire le 24 septembre 2012, mentionnant que les deux lots possédaient leurs installations, et du diagnostic de l’agence Alizé établissant la possibilité d’une installation électrique du lot n°11,

– n’était pas en mesure d’informer M. de E sur ses intentions de vente ou de location du lot n° 11 dont il n’avait pas connaissance au moment de la réalisation de cette vente, les conditions suspensives de ladite vente réitérée le 31 janvier 2013 étant réalisées en sorte que la vente était déjà parfaite lors de l’envoi du courriel de M. de E le 18 janvier 2013, étant observé que ce dernier ne démontre pas que le lot n° 11 ne peut être habitable une fois réalisées les préconisations du diagnostic d’électricité du 28 novembre 2012, qu’il a lui-même fait neutraliser la desserte électrique du lot n° 11 par un électricien en vue de la vente du lot n° 10 et qu’il était donc en position de connaître les conséquences de cette opération et les travaux nécessaires pour la transformation du lot n° 11 en logement disposant d’une desserte électrique.

M. Z ès qualités fait valoir que le notaire, qui reconnaît dans son courrier du 10 décembre 2013 avoir eu connaissance du projet de vente ou de location du lot n° 11 à usage d’habitation avant la régularisation de l’acte authentique de vente du 31 janvier 2013, ce dont M. de E l’a informé dès qu’il l’a saisi pour formaliser la vente du lot n°10, et de l’impossibilité de transformer le lot n° 11 en logement en raison de l’affectation donnée par le règlement de copropriété, de l’absence d’installation électrique, de la superficie insuffisante et des prescriptions des dispositions de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation interdisant la création de logement dépourvu d’électricité, a manqué à son devoir d’information et de conseil en :

– n’informant pas M. de E de cette impossibilité, le bref rappel, dans l’acte, relatif à la notion de logement décent étant insuffisant et M. X ne démontrant pas avoir rédigé un projet d’acte de cession du lot n° 11 aux termes duquel il lui précise l’impossibilité de le céder en tant que ‘studio’,

– ne le conseillant pas sur les conséquences de la vente du seul lot n° 10, qui était en cours et non finalisée, et de la mauvaise opération à séparer les lots, le laissant propriétaire du lot n°11 devenu inutilisable et pratiquement sans valeur.

Il considère que la proposition de M. X, par lettre du 18 décembre 2016, de recevoir M. de E en rendez-vous en présence d’un conseil spécialisé en droit de l’urbanisme afin de trouver une solution constitue un aveu de sa responsabilité.

M. X, notaire, réplique que :

– il a été requis à l’origine pour procéder à la vente du seul lot n°1 0, distinct du lot n° 11 aux termes du règlement de copropriété ne mentionnant nullement que ces lots sont indissociables,

– M. de E ayant, préalablement à l’intervention du notaire, donné mandat exclusif à l’agence immobilière Espace Immobilier de ne vendre que le lot n°10, avait pour volonté de scinder les deux lots précédemment réunis pour vendre le seul lot n°10 et conserver le lot n° 11, désigné par le règlement de copropriété comme étant une pièce,

– l’acte rédigé par ses soins le 31 janvier 2013 a reçu toute efficacité, dès lors que rien n’interdisait la vente du seul lot n° 10,

– rien ne laissait supposer que le lot n° 11 serait invendable séparément, ce que ne dit pas le règlement de copropriété,

– il n’a pas été convenu lors de la signature de la promesse de vente du lot n° 10 que le lot n° 11 serait vendu comme studio, M. de E ne l’ayant informé d’un tel projet que par courriel du 18 janvier 2013 auquel était joint un diagnostic du Cabinet Alize du 27 novembre 2012 visant un studio au 3ème étage alimenté par un distributeur d’électricité, ce alors que la vente du lot n°1 0 était déjà parfaite en raison de la levée des conditions suspensives,

– le caractère non-utilisable du lot n° 11 n’était aucunement justifié au vu du courriel du vendeur du 24 septembre 2012 lui indiquant que les deux lots disposaient d’installations indépendantes, soit d’arrivée d’eau et d’électricité, et du diagnostic du Cabinet Aliez du 27 novembre 2012, en sorte que rien ne s’opposait à la vente du lot n°11 en l’état, ni à son utilisation comme pièce ou chambre de service conformément à sa désignation.

L’acte notarié du 31 janvier 2013, portant sur la vente du seul lot n° 10, mentionne: « observation étant ici faite que les lots n° 10 et 11 ont été réunis par un précédent propriétaire pour constituer un appartement comprenant : entrée, cuisine, salle d’eau avec WC, séjour, chambre ainsi qu’il résulte des stipulations d’un acte reçu par maître K L, notaire à Champigny sur Marne (94500), le 10 octobre 2007 (‘). Lesdits travaux n’ayant nécessité aucune autorisation du syndicat des copropriétaires. Le présent acte ne portant que sur le lot n°10 à l’exclusion du lot 11, le vendeur déclare avoir cloisonné la porte existant entre le lot n°10 et le lot n°11. En outre, le compteur électrique se trouvant actuellement dans le lot 10 présentement vendu, le vendeur déclare avoir fait neutraliser la desserte électrique du lot 11 par un électricien professionnel ».

Il n’est pas justifié que le notaire ait été informé de la décision de M. de E de vendre le lot n° 11 en tant que logement dès la promesse de vente du lot n° 10 du 25 septembre 2012, la seule pièce produite aux débats faisant état d’un tel projet étant le courriel du 18 janvier 2013 que lui a adressé M. de E, lui communiquant une offre d’achat du lot n° 11 désigné comme étant un ‘studio de 13, 21 m² ‘ et l’invitant à se rapprocher de l’acquéreur, M. B, afin d’obtenir les informations nécessaires à la signature du compromis.

En revanche, le notaire X a été en charge de la rédaction du projet de vente du lot n° 11 avant de recevoir l’acte authentique de vente du lot n° 10. La signature du compromis de vente du lot n° 11 était d’ailleurs prévue le même jour que la signature de la vente du lot n° 10 mais n’a pas abouti en raison de la défaillance de l’acquéreur du lot n° 11, ainsi qu’il ressort des courriers de M. de E du 12 mars 2017 et de M. X du 27 mars 2017.

M. X précise dans son courrier du 18 décembre 2016 à M. de E : « Vous ne pouviez ignorer que le lot 11 conservé n’était pas un logement. En effet :

– Votre titre de propriété que vous m’aviez vous-même fourni dans le courant de septembre 2012, indiquait clairement que le lot 11 était ‘une pièce’ et non un studio,

– Le règlement de copropriété, que vous aviez en possession, et que vous m’aviez vous-même fourni dans le courant de cette même période, indiquait clairement, dès la page 2, que le lot 11 était ‘une partie d’appartement’ et non un appartement indépendant, et en page 7 une ‘pièce’,

– Vos engagements pour commercialiser le lot 10 au profit de monsieur et Madame C, vous conduisaient à neutraliser le réseau électrique viabilisant le lot 11, aggravant ainsi son inhabitabilité,

– Outre le problème de surface évoqué par votre avocat (…), l’article L111-6-1 du code de la construction et de l’habitation interdit également la création de logement dépourvu d’électricité.

Or, comme indiqué ci-dessus, vous avez coupé l’accès à l’électricité, si bien que celui-ci ne pouvait constituer un logement, mais une simple pièce.

J’ignorais votre intention de transformer le lot 11 en appartement indépendant. Lors de la genèse du dossier, j’avais noté que vous entendiez affecter le lot conservé (lot 11) à usage de bureau ou local d’archive pour votre usage. Vous étiez alors chef d’entreprise, et votre réponse était cohérente. Mes notes en mon dossier le confirment. L’usage même de bureau pouvait poser difficulté, et je vous avais demandé de consulter le syndic à cet effet. Ce n’est qu’en janvier 2013 que j’ai compris que vous aviez changé de dessein, lorsque vous m’aviez saisi pour organiser la vente du lot 11, qualifié de studio, au profit de Monsieur et Madame B. J’avais même rédigé un projet d’acte qualifiant ce prétendu studio de ‘pièce’ et en insistant sur le fait qu’il était dépourvu d’électricité (…)’.

Il indique dans son courrier du 27 mars 2017 : « j’ignorais également que vous regardiez votre pièce dépourvue de cuisine, sanitaires et WC séparés et d’électricité comme étant constitutive d’un logement jusqu’à ce que vous me saisissiez fin janvier 2013 pour organiser la signature de l’avant contrat au profit de Monsieur et Madame B, puisque c’est à cette occasion que vous avez qualifié votre pièce de ‘studio’ que j’ai réalisé qu’il y avait peut être une méprise dans votre esprit (…). Et pour lever tout doute j’avais fait rappel de la notion de logement décent dans l’acte de vente du lot détachant le lot 11 que vous aviez consenti au profit de Monsieur et Madame C le 31 janvier 2013‘ ».

Il ressort de ces courriers que destinataire le 18 janvier 2013 de l’offre d’achat du lot 11 qualifié de ‘studio’ alors que la vente du lot n° 10 n’était pas encore régularisée, M. X savait que le lot n°11 ne pouvait être vendu sous cette qualification au regard des dispositions du règlement de copropriété le désignant comme une ‘pièce’ mais également de la neutralisation du réseau électrique viabilisant ledit lot en raison des travaux engagés pour vendre le seul lot n° 10, raison pour laquelle ‘il a rédigé un projet d’acte qualifiant ce prétendu studio de ‘pièce’ et en insistant sur le fait qu’il était dépourvu d’électricité’. M. de E conteste avoir été suffisamment informé en répliquant, dans son courrier du 12 mars 2017 : ‘Vous savez que le lot 11 était destiné à être transformé en logement. Vous avez rédigé un projet d’acte en ce sens. Bien évidemment, dans l’état où il était le lot 11 à cette époque, il ne pouvait être considéré comme un logement, cependant Monsieur B, tout comme moi, avait été clair sur le fait qu’il souhaitait le transformer dans ce but‘.

Il n’est pas discuté que l’avant projet portant sur la vente du lot n°11, non produit aux débats, mentionne une ‘pièce’ et non pas un ‘studio’. Le notaire étant informé, par le libellé de la promesse d’achat, de la volonté des parties à l’acte de lui conférer la destination de ‘studio’, devait attirer leur attention, dont celle de l’appelant, sur l’impossibilité de vendre le lot n° 11 en tant que ‘studio’ compte tenu de ses caractéristiques et de sa désignation, mais également sur les difficultés à le transformer en logement indépendant eu égard notamment aux dispositions du règlement de propriété et du plan local d’urbanisme relatives à la transformation de la destination d’un logement.

Le notaire, qui a reçu le compromis de vente du 25 septembre 2012 puis l’acte réitératif de vente du 31 janvier 2013 portant sur le seul lot n°10, s’est certes assuré de ce que ce lot, qui avait été dissocié du lot n° 11 à l’initiative de M. de E, constituait bien un lot distinct et dissociable de celui-ci pouvant être vendu seul, puisque l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 29 avril 1998 mentionnent deux lots distincts, soit le lot n° 10, ‘dans le bâtiment A, au 3e étage porte gauche un studio comprenant entrée, cuisine, chambre, salle d’eau avec W.C’, et le lot n° 11 défini comme étant une ‘partie d’appartement’ ou ‘dans le bâtiment A, au 3e étage porte face, une pièce’.

Cependant, le notaire, informé de l’échec de la signature de l’avant projet de contrat de vente portant sur le lot n° 1 1 auquel les parties audit acte, dont M. de E, avaient conféré une destination de studio, se devait également d’informer M. de E des risques encourus par la vente du lot n° 10 seul, précédemment associé au lot n°11 avec lequel il constituait un appartement unique, au regard de l’impossibilité de vendre le lot n° 11 en logement et des difficultés à le transformer comme tel, peu important à ce titre que M. de E ait pris l’initiative de séparer ces lots réunis afin de les vendre distinctement et lui ait transmis un diagnostic d’électricité mentionnant de manière erronée un studio pourvu d’un compteur électrique, et que la vente du lot n° 11 était, ou non, réalisée par la levée des conditions suspensives lorsque le notaire a été informé de l’intention de M. de E de vendre le lot n° 11. Le seul rappel dans l’acte authentique du 31 janvier 2013 des dispositions liées à la ‘notion de logement décent’ précisant que celui-ci se caractérise par une pièce principale d’au moins 9m2 ne satisfait pas à une telle obligation.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil est donc caractérisé, en infirmation du jugement.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 13, 19 janvier 2022, RG n° 19/18553