Le notaire ne pouvait pas purger le droit de préemption sans le document d’arpentage (pas de manquement à son obligation de diligence)

Sur le manquement allégué au devoir d’information et de conseil du notaire

En application l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 depuis l’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de l’ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016, il incombe au notaire de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Il est jugé que le devoir de conseil et d’information du notaire qui s’exerce préalablement à la conclusion de l’acte pour assurer son efficacité ne s’étend pas, sauf mission particulière, à la réalisation de conditions suspensives ou résolutoires qui ne relèvent que de la seule initiative des parties (civ. 1ère, 12 mai 2011, 10.18-954).

En premier lieu, la SARL Rouzic Carrière de granit reproche au notaire son imprécision dans la promesse de vente quant à la manière d’opérer pour faire établir le document d’arpentage.

L’acte reçu le 4 octobre 2010 par maître B précise à cet égard en page 2 que « Cette division sera constatée au moyen d’un document d’arpentage à établir aux frais du bénéficiaire, par tout géomètre-expert de son choix et qui sera visé dans l’acte constatant la réalisation authentique de la vente. Cette division s’effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est demeuré ci-joint et annexé après mention. »

Il ressort très clairement de cette clause que la SARL Rouzic Carrière de granit avait la charge de rechercher et désigner par elle-même un expert géomètre, que cette désignation relevait de son seul choix, outre qu’elle devait en assumer le coût.

Ces consignes se suffisaient à elles-mêmes pour pouvoir être exécutées par la SARL Rouzic Carrière de granit sans qu’il y ait lieu qu’elle se réfère ou attende une quelconque précision complémentaire de la part du notaire.

De fait, s’inquiétant de l’absence du document d’arpentage à la charge de la SARL Rouzic Carrière de granit à l’approche de l’échéance du 12 mars 2012, l’étude notariale lui a adressé le 17 février 2012 un courriel lui rappelant, outre la nécessité « d’exercer » l’option avant le 12 mars 2021, celle de « bien vouloir faire le nécessaire » s’agissant du document d’arpentage.

En réponse du même jour, la SARL Rouzic Carrière de granit faisait connaître vouloir « lever » l’option et, s’agissant du document d’arpentage, « prendre l’attache d’un géomètre-expert afin de faire procéder aux divisions parcellaires telles que prévues aux termes de certaines des promesses ci-dessus relatée ».

Force est de constater que la SARL Rouzic Carrière de granit ne sollicitait pas du notaire à cette date une quelconque précision complémentaire quant à la manière de faire procéder à l’arpentage tandis qu’elle mentionnait au contraire expressément prendre l’initiative de contacter par elle-même un géomètre-expert.

Elle ne sollicitait pas plus de précision opératoire de la part du notaire lorsque celui-ci, par courrier du 13 juin 2012, s’inquiétait à nouveau auprès d’elle de l’absence dudit document d’arpentage.

Elle fixait encore, sans solliciter de précision complémentaire de la part du notaire, les opérations de bornage des parcelles concernées à la date du mercredi 25 juillet 2012 à 9 h 30 sur site, et en informait M. Y par courrier du 19 juillet 2012, adressé par recommandé avec accusé de réception, avec transmission au notaire par lettre simple.

Elle ne sollicitait pas plus de précision lorsqu’elle proposait par courrier du 28 août 2021 à M. Y une rencontre sur site le 24 septembre 2012 pour évoquer les travaux de piquetage.

Enfin, elle faisait transmettre au notaire le 11 janvier 2013 par le cabinet Huiban-Hinault, géomètres-experts, un document intitulé « document d’arpentage » portant sur les parcelles cadastrées section OC 369 et OC 370 ‘ qui ne portait ni l’identité du propriétaire concerné, ni sa signature, ni la date de la demande de modification parcellaire ‘ sans pour autant solliciter là non plus à cette occasion une quelconque précision de la part du notaire quant à la validité du mode opératoire finalement retenu par ses soins pour faire établir ce document d’arpentage et le transmettre.

Il se déduit de ces circonstances de fait et de droit que les mentions relatives à l’obligation de réalisation du document d’arpentage, dont la SARL Rouzic Carrière de granit était débitrice, ont été parfaitement libellées par le notaire dans la promesse de vente du 4 octobre 2010, tandis qu’elles ont été tout aussi parfaitement comprises par la SARL Rouzic Carrière de granit, qui les a mises en ‘uvre sans solliciter du notaire, qui n’était du reste pas chargé d’une telle mission, une quelconque précision complémentaire quant aux modalités opératoires, l’ensemble de ces éléments attestant par voie de conséquence de l’efficacité de ces mentions.

En deuxième lieu, la SARL Rouzic Carrière de granit reproche au notaire son défaut d’information concernant la nature de l’échéance du 12 mars 2012 ‘ délai de réitération ou délai d’expiration ‘ et ses effets, l’ayant induite en erreur sur les conséquences du dépassement dudit délai.

L’acte notarié du 4 octobre 2010 stipule que la promesse était consentie pour une durée expirant le 12 mars 2012 à 18 heures, la réalisation de la promesse ne pouvant avoir lieu que par la signature d’un acte authentique reçu par maître B, constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix, dans ce délai.

Il était ajouté que si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de la vente n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire, le délai serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire aura reçu la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.

Il était encore précisé qu’au cas la vente ne serait pas régularisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.

Il était ajouté que si le défaut de réalisation de la vente était imputable au promettant, ce dernier pourrait se voir sommé par la société Rouzic-Carrières de granit, après versement par celle-ci du prix au notaire, de se présenter chez celui-ci aux fins de signature de l’acte authentique de vente.

Il se déduit de ces mentions que le maintien du bénéfice de la promesse de vente était subordonné d’une part à la réitération de la vente par acte authentique, elle-même conditionnée par le paiement du prix et des frais, d’autre part à la réalisation des conditions suspensives habituelles, dont la purge du droit de préemption, et enfin à la réalisation de la condition suspensive particulière de la division parcellaire au moyen d’une opération d’arpentage conforme.

S’il devait être encore temps le 17 février 2012 de « remédier à la situation », ainsi que le soutient la SARL Rouzic Carrière de Granit, là encore force est de constater que, bien qu’invitée à transmettre le document d’arpentage attendu et annonçant prendre l’attache d’un géomètre-expert, elle fera fi des clauses de la promesse de vente en ne transmettant un document dit d’arpentage que le 11 janvier 2013, soit bien au-delà de la date du 12 mars 2012 ou encore de celle du 11 avril 2012 incluant le délai différé de 30 jours.

Elle ne s’expliquera pas sur les causes de son retard autrement que par le fait de n’avoir pas compris le sens et la portée des mentions de la promesse de vente sur ce point tout en faisant procéder par elle-même, d’initiative et sans demande d’explication complémentaire, auxdites opérations d’arpentage.

Non seulement, une information de la part du notaire sur le risque de déchéance du bénéfice de la promesse de vente n’était pas nécessaire, cette sanction étant clairement énoncée à l’acte du 4 octobre 2010, mais elle était encore inutile au 17 février 2012 puisque le délai restant à courir ne permettait plus de faire procéder, dans des conditions raisonnables de temps, à la division parcellaire requise en recueillant l’accord du promettant, de purger le droit de préemption auprès de la SAFER et de signer la réitération de la vente par acte authentique.

C’est à juste titre que le premier juge a écarté le moyen tiré d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil du notaire maître B.

L’arrêt sera donc confirmé sur ce point.

Sur le manquement à son obligation de diligence

En troisième lieu, la SARL Rouzic Carrière de granit reproche au notaire son défaut de diligences entre la date de signature de la promesse de vente du 4 octobre 2010 et celle du courriel de rappel du 17 février 2012.

Il sera rappelé que le notaire, qui n’était pas chargé d’une mission de suivi de la réalisation de la condition suspensive de la division parcellaire, demeurait dans l’attente du document d’arpentage dont l’exécution était à la seule charge du bénéficiaire, dans les conditions ci-dessus précisées.

Le notaire ne pouvait pas purger le droit de préemption sans ce document.

Il ne saurait lui être reproché un quelconque manquement de ce chef sur la période considérée.

En quatrième lieu, la SARL Rouzic Carrière de granit reproche au notaire d’avoir continué à instrumenter au-delà du 12 mars 2012 alors que la promesse de vente était caduque.

L’acte reçu le 4 octobre 2010 par maître B précise à cet égard en page 2 que la déchéance du bénéfice de la promesse de vente est acquise « nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire ».

La promesse de vente prévoyait donc expressément cette hypothèse de poursuite des démarches d’acquisition postérieurement à la caducité, tandis que celle-ci n’était effectivement prononcée que le 12 septembre 2017 par arrêt de la cour d’appel de Rennes sur appel du jugement du tribunal de grand instance de Lorient du 22 mars 2016.

Il ne saurait donc, là encore, être reproché au notaire d’avoir poursuivi ses diligences postérieurement au 12 mars 2012.

Par ailleurs, M. Y, promettant, avait écrit dès le 7 août 2012 à la SARL Rouzic Carrière de granit pour lui rappeler que faute pour la vente d’avoir été réalisée dans les trente jours après la levée de l’option, il se tenait « à |[sa] disposition pour envisager une nouvelle promesse de vente ».

S’il n’appartient pas au notaire de se substituer à la volonté des parties, cette proposition permettait d’envisager raisonnablement la signature d’une nouvelle promesse de vente.

Elle restait toutefois sans réponse de la part de la SARL Rouzic Carrière de granit qui considérait, ainsi qu’elle l’indiquait dans ses dernières écritures du 11 février 2021, que « pour elle, dès qu’elle avait levé l’option, la vente était parfaite et le reste était purement accessoire », faisant, là encore, fi des termes de la promesse de vente quant aux droits et obligations de chacune des parties, alors que, d’un côté, elle devait produire le document d’arpentage mis à sa charge et que, de l’autre côté, le promettant M. Y protestait du non-respect des délais de la promesse de vente.

Ainsi, la volonté d’acquérir de la SARL Rouzic Carrière de granit, qui s’est ultérieurement exprimée au travers du dépôt ‘ tardif ‘ du document d’arpentage le 11 janvier 2013 sous sa seule responsabilité, puis s’est traduite par l’engagement par le notaire des formalités de purge du droit de préemption puis de convocation à la signature de l’acte authentique, ne saurait être assimilée à un manquement du notaire quand cette hypothèse était clairement envisagée à l’acte dans le cas d’une caducité de la promesse de vente.

Il est certain que si la proposition faite par M. Y d’une nouvelle promesse de vente avait prospéré, les démarches déjà accomplies par le notaire ne s’en seraient alors trouvées que plus justifiées.

Le moyen tiré d’un manquement du notaire à son obligation de diligence sera rejeté.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 29 mars 2022, RG n° 20/04910