N’ayant pas su lire l’avis du CRIDON, le notaire ne démontre pas avoir donné à l’acheteur les informations qui lui auraient permis de faire un choix éclairé entre les diverses possibilités qui s’offraient à lui

Les premiers juges, qui ont rappelé que le notaire était tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, d’avertir les contractants de toutes les conséquences prévisibles que peut entraîner l’acte juridique projeté, de les informer sur sa portée, ses effets et, le cas échéant, sur les risques qu’il peut présenter, et que la preuve du respect de ces obligations pesait sur le notaire, ont parfaitement caractérisé, par des motifs pertinents que la cour adopte, les manquements imputables à maître J-I, notaire, en retenant :

– que maître J-I, qui a eu connaissance du CU (certificat d’urbanisme) fin décembre 2014, ainsi qu’il ressort des mentions de l’acte de vente, ne justifie pas en avoir évoqué le contenu avec M. Y avant les quelques jours précédant la réunion du 26 février 2015, qu’elle n’en a effectué la transmission officielle que par mail du 4 mars 2015, alors que dans cette période de deux mois elle a demandé à M. Y, par mail du 5 février 2015, avant toute information sur la difficulté résultant du contenu du CU, de transférer les fonds à l’étude pour une signature le 24 février 2015, étant précisé que M. Y avait recours à un prêt immobilier, que le courrier du maire a été envoyé par mail du 3 mars 2015 et la vente fixée au 9 mars 2015 soit moins d’une semaine plus tard,

– que ce calendrier dévoile une rétention d’information et n’a pas été favorable à M. Y qui a disposé d’un temps très restreint pour apprécier la teneur des informations reçues et les conséquences pour la vente envisagée,

que le notaire ne démontre pas avoir donné à M. Y les informations qui lui auraient permis de faire un choix éclairé entre les diverses possibilités qui s’offraient à lui au regard du contenu du CU très restrictif quant à l’usage que l’on peut attendre normalement d’un bien immobilier acquis en vue d’y installer sa résidence principale,

– que la révélation du contenu du CU après l’avant contrat aurait tout à fait permis à M. Y, s’il avait été correctement informé, de se dégager sans frais de cette vente en appliquant la condition suspensive de non-révélation par les documents d’urbanisme de servitudes, charges ou vices pouvant diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclarait être l’habitation,

– que l’étude notariale lui a envoyé le 4 mars 2015 une information donnée sur la base d’un avis du CRIDON, non produit, et qui a pu fausser le jugement de M. Y, le notaire affirmant que le non-respect du règlement de la zone UI ne pouvait plus faire l’objet de poursuite civiles ou pénales par l’effet de la prescription, cette affirmation étant inexacte s’agissant d’infractions continues,

– qu’il appartenait au notaire d’attirer l’attention de M. Y sur le caractère aléatoire des engagements contenus dans le courrier du maire, et de rechercher et proposer une solution afin de sécuriser la transaction, comme le différé de la signature jusqu’à la réalisation effective du changement de zonage par le conseil municipal.

La clause de l’acte de vente aux termes de laquelle l’acquéreur se déclare parfaitement informé de la situation des biens vis à vis des dispositions d’urbanisme et notamment des prescriptions de la zone Ui, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle, et reconnaît que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges et prescriptions n’est pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, dès lors qu’elle ne renseigne pas sur le contenu de l’information effectivement donnée.

Sans avoir, comme le font valoir les appelantes, à prendre parti pour l’un des contractants ni à conseiller l’acquéreur sur l’opportunité économique de l’opération, le notaire se devait de constater objectivement que l’acquéreur pouvait se prévaloir de la condition suspensive de non-révélation par les documents d’urbanisme de servitudes, charges ou vices pouvant diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou le rendre impropre à la destination, et l’en informer, ce dont il n’est pas justifié.

Il importe peu que comme le prétendent les appelantes, M. Y n’aurait pas fait connaître, avant de passer les actes, son intention d’effectuer des travaux soumis à autorisation ou déclaration administrative, dès lors qu’ayant précisé qu’il entendait faire de l’immeuble son habitation, la jouissance licite et la possibilité de réaliser des travaux faisaient partie de l’usage normal que l’acquéreur pouvait attendre du bien.

Plutôt que d’attirer son attention de manière suffisamment explicite sur la signification exacte des restrictions d’urbanisme, sur le sens du courrier du maire en date du 3 mars 2015 et les limites des engagements de ce dernier, et de rappeler la possibilité de renoncer à l’acquisition par application de la condition suspensive, ou de proposer de différer la vente pour vérifier la possibilité de modification du zonage, le notaire a manifestement préféré encourager la réalisation de la vente en minimisant la difficulté liée au CU, en incitant M. Y dès le 5 février 2015, à transférer les fonds à l’étude et donc à faire débloquer son prêt immobilier, et en lui précisant, dans le mail de transmission du CU le 4 mars 2015 : « par ailleurs, je vous rappelle que le non-respect du règlement de la zone Ui ne peut plus à ce jour faire l’objet de poursuite civile ou pénale, la prescription étant acquise par les consorts A qui habitent sans exploiter le garage depuis plus de 10 ans« , l’encourageant ainsi à ne pas tenir compte de ce règlement.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a dit que maître J-I et la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet, qui ont concouru à l’acte de vente du 9 mars 2015, ont commis une faute qui engage leur responsabilité quant aux conséquences en résultant pour M. G Y.


  • Cour d’appel de Riom, Chambre commerciale, 30 mars 2022, RG n° 20/00753