Le notaire n’étant pas un professionnel de la construction, il n’a pratiquement rien à vérifier à l’occasion d’une vente en état futur d’achèvement

Par acte du 31 août 2010 dressé par maître S. B., notaire, la SCCV IMMO 61 représentée par son gérant M. Jean-François C. a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) avec garantie intrinsèque à M. et Mme C. une maison d’habitation (lot n° 3 au sein d’une copropriété devant comprendre à son achèvement 10 maisons individuelles outre les aménagements et services communs) moyennant le prix global de 150.000 EUR.

L’immeuble devait être livré le 31 décembre 2010 au plus tard pour les parties privatives avec ses éléments d’équipement en état de fonctionnement et au plus tard à la fin de l’année 2011 pour les parties communes.

Les époux C. ont réglé des appels de fonds entre les mains du notaire sur la base d’attestations d’avancement des travaux établies par l’architecte.

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Il n’y a pas lieu d’engager la responsabilité du notaire intervenu dans la rédaction de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement pour manquement à son devoir de conseil et d’information concernant le manque de sécurité de la garantie intrinsèque et le risque élevé d’échec de l’opération. Il ne peut être reproché à un notaire de ne pas avoir attiré l’attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d’application étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie ne pourrait être utilement mise en oeuvre.

Il n’est pas démontré que le notaire avait connaissance d’éléments de nature à le faire douter de la mise en oeuvre de la garantie litigieuse. S’agissant de la capacité financière du vendeur, l’absence de fonds propres ne révélait pas en soi une situation inquiétante et un risque sérieux de non achèvement. Suite à la dénonciation de la convention liant les associés de la société de promotion immobilière (vendeur en l’état futur d’achèvement) au notaire, déchargeant celui-ci de l’appel des fonds et du paiement des entreprises, le notaire a clairement informé les acquéreurs des nouvelles modalités de paiement. Il résulte de ce qui précède que le notaire n’était plus tenu de procéder aux vérifications prévues par l’acte de cession, que les acquéreurs avaient reçu sur ce point une information complète et que, dès lors, ils ne peuvent sérieusement soutenir avoir été induits en erreur sur le rôle du notaire, lors du règlement du dernier acompte.

Par ailleurs, comme justement relevé par les premiers juges, il n’incombait pas au notaire, qui n’est pas un professionnel de la construction, de contrôler la sincérité des attestations d’avancement des travaux établies par l’architecte, en l’absence d’élément permettant de douter de leur véracité.


  • Cour d’appel, Caen, 1re chambre civile, 22 Juin 2021, RG n° 18/02265