La qualification de terrain à bâtir nécessite que celui-ci soit juridiquement constructible

Selon acte authentique du 28 octobre 2011, rectifié le 3 avril 2012, M. Davy B. et Mme Anne-Sophie R., alors liés par un pacte civil de solidarité, ont acquis de la commune de Pont et Massène (21), une parcelle en nature de terrain à bâtir d’une contenance totale de 20 ares et 71 centiares, cadastrée commune de Pont et Massène, section B n° 488 et section AB n°39, moyennant un prix de 91.800 EUR.

Selon acte authentique 9 octobre 2013, M. B. a cédé à Mme R. l’intégralité des droits indivis lui appartenant dans cet immeuble.

Le 24 septembre 2015, Mme R. a déposé auprès de la mairie de la commune de Pont et Massène une demande de certificat d’urbanisme pour la construction sur la parcelle concernée d’une maison d’habitation d’environ 200 m².

Le 20 octobre 2015, le maire a délivré à Mme R. un certificat d’urbanisme négatif, la parcelle se trouvant dans le périmètre de protection rapprochée de la prise d’eau du lac de Pont et Massène, interdisant toute construction nouvelle.

Le 21 mars 2016, le sous-préfet de Montbard a confirmé que la parcelle litigieuse se situait dans le périmètre concerné.

Par exploit du 10 août 2016, Mme R. a fait assigner la commune de Pont et Massène devant le tribunal de grande instance de Dijon aux fins d’annulation de la vente et de restitution du prix.

La vente d’un terrain à bâtir d’une contenance totale de 20a et 71ca est annulée dans la mesure où le consentement de l’acquéreur, pour lequel le caractère constructible du bien constituait un élément déterminant, a été entaché d’une erreur sur les qualités substantielles.

La qualification de terrain à bâtir nécessite que celui-ci soit juridiquement constructible. Or ce n’était pas le cas du fonds litigieux au moment de sa vente puisqu’un arrêté préfectoral avait créé une servitude publique relative à la protection rapprochée de la prise d’eau d’un lac et le terrain concerné était inconstructible à la date de sa vente du fait de sa situation dans le périmètre de la servitude d’utilité publique. Certes, l’absence d’annexion de la servitude au plan d’occupation des sols alors applicable la rendait inopposable aux propriétaires des terrains situés dans la zone concernée, de sorte que la possibilité de faire bâtir un terrain résultait non pas de son caractère juridiquement constructible, auquel s’opposait la servitude d’utilité publique préexistante, mais de l’inopposabilité de son caractère inconstructible.

La preuve de la persistance actuelle du caractère inconstructible du terrain litigieux est apportée par le fait que la commune venderesse a elle-même établi à la suite de la demande de l’acquéreur, un certificat d’urbanisme pré-opérationnel négatif.

Il y a donc lieu de condamner la commune venderesse à la restitution du prix et au paiement des sommes engagées par l’acquéreur du fait de la vente, savoir les frais de notaire, les intérêts et cotisations d’assurance afférente au prêt de financement.


  • Cour d’appel, Dijon, 1re chambre civile, 22 Mars 2022, RG n° 20/00008